나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [2] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (2)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층203호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 591,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

건물지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 파크원

준공일자: 2023년 6월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조

건물총층수: 6층

해당층: 2층

주요용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형연립주택)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한, 근거리에 지하철 6호선 '구산역'이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 접근성

본건 소재 부지는 동측으로 폭 약 6미터 내외, 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1, 2023.10.13) 등기가 되어 있으며, 은평신용협동조합의 근저당권(을1, 2023.10.13, 6,432,000,000원)이 말소기준권리임. 이후 압류(갑2, 2026.03.25) 및 임의경매(갑3, 2026.04.07) 등기가 되었으나, 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 6,432,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 원

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-02-14

* 확정일자: 2024-02-14

* 배당신고일자: 2026-04-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없음.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 은평구 갈현동의 주택지대 내에 위치하며, 주변으로는 다세대주택 및 소규모 아파트 단지가 혼재되어 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역 내 연립주택 및 다세대주택의 거래 사례가 있으며,

* 현대빌리지 (갈현동 481-19, 연립, 1994년식, 전용 46.47㎡): 2026년 5월 235,000,000원

* (갈현동 275-154, 다세대, 1986년식, 전용 49.97㎡): 2026년 5월 190,000,000원

* 창성빌라 (갈현동 507-2, 다세대, 2001년식, 전용 71.91㎡): 2026년 5월 330,000,000원

본건 '파크원'은 2023년에 준공된 신축 건물로, 유사 면적의 과거 준공된 다세대주택(약 71.91㎡, 330,000,000원) 시세 대비 높은 가격 형성이 예상됨. 최근 부동산 포털 시세 조사 결과, 본건 '파크원'의 비슷한 면적(약 78㎡)의 매물 호가는 500,000,000원 ~ 550,000,000원 수준으로 파악됨. 감정가 591,000,000원은 최근 시세 조사 결과와 유사하거나 약간 상회하는 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 상업시설

주거 밀집 지역의 특성상, 주변에 지역 생활 편의시설 및 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서울갈현초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

5.3. 기타 생활 편의

도시가스 보일러 난방, 천정형 에어컨, 위생/급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등 기본적인 주거 편의 시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 외국인 등 특정 대상자 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서 규제가 적용될 수 있으므로, 취득 시 관련 법규 및 허가 요건을 반드시 확인해야 함.

6.2. 기타 규제 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받을 수 있음.

6.3. 시세 대비 감정가 고평가 가능성

감정가 591,000,000원에 비해, 과거 거래된 유사 면적 및 오래된 건물들의 시세는 현저히 낮은 수준이었음. 다만, 본건이 2023년 신축 건물임을 고려할 때, 최근 시세 조사 결과와 감정가가 부합하는 경향을 보임. 그러나 부동산 시장 변동성에 따라 감정가와 실제 낙찰가 사이에 차이가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 여건이 양호한 편임. 임차인의 대항력은 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 건축물 용도 및 건축법상의 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요함. 감정가 수준은 최근 시세와 유사한 것으로 파악되나, 입찰 시에는 충분한 시세 조사를 바탕으로 전략적인 판단이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공) 프리미엄으로 향후 가치 상승 기대.

* 서울시 은평구에 위치하여 수도권 내에서의 입지적 강점.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담 없음.

* 주변 개발 잠재력에 따른 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 591,000,000원 대비, 신축 연립주택의 최근 시세 조사 결과(500,000,000원 ~ 550,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가 대비 약간 낮은 수준부터 고려해 볼 수 있음. 그러나 신축이라는 점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성도 배제할 수 없음.

현 시세 및 신축 프리미엄을 고려한 예상 입찰가는 530,000,000원 ~ 580,000,000원 범위를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.