나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [3] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (3)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층 204호

용도: 연립주택

감정가: 591,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.4207㎡ (약 12.83평)

건물면적: 78.22㎡ (약 23.66평)

건물지분: 78.22㎡ (약 23.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 '구산역'이 근거리에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 부지는 동측으로 폭 약 6미터, 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권보존: 2023-10-13 (주식회사영신하우징)

* 근저당권공동담보: 2023-10-13 (은평신용협동조합, 6,432,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2026-03-25 (은평세무서장) - 말소예정

* 임의경매: 2026-04-07 (은평신용협동조합, 4,993,383,038원) - 말소예정

* 총 채권액: 6,432,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 윤태구

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2025-02-27

* 확정일자: 2025-01-09

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 주변 매매 정보는 주로 오래된 연립 및 다세대 주택의 사례이며, 본건(파크원, 2023년 사용승인)과는 건축 연식 및 건물의 상태 면에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (주변, 2026년 5월 기준):

* 46.47㎡ 연립 주택 (현대빌리지, 1994년 건축) : 23,500만원

* 49.97㎡ 다세대 주택 (275-154번지, 1986년 건축) : 19,000만원

* 71.91㎡ 다세대 주택 (창성빌라, 2001년 건축) : 33,000만원

* 본건의 감정가(591,000,000원)는 주변 신축급 연립주택의 가격대를 반영한 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근 콘크리트 지붕의 지상 6층 연립주택입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 마루 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 PVC 창호입니다.

* 이용 상태: 본건은 연립주택으로 방 4개, 욕실 2개, 발코니, 거실 및 주방 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 천정 부착형 에어컨, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 용도 및 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 확인해야 합니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 일부 허가 기간이 만료되었으나, 후자(2026.12.31.까지)는 유효하므로 외국인 등 특정 대상자는 허가가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 채무 부담이 매우 큰 상태로, 공동담보로 묶여 있어 추가적인 채무 관계가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획법규의 적용을 받습니다.

* 임대사항 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 신축급 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 권리관계가 복잡하고 총 채권액이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간 및 대항력 없는 임차인의 존재 여부는 명도 과정에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 부동산 시장 동향 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 비교적 최근에 건축된 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 서울갈현초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 교통 편의성이 좋습니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 적절하여 향후 재건축 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (다만, 현 시점에서는 장기적 관점에서 고려해야 합니다.)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 591,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 주변 시세와 본건의 특이사항(토지거래허가구역, 높은 채무액 등)을 종합적으로 고려할 때, 입찰 참여 시에는 감정가의 80%~100% 수준인 470,000,000원 ~ 591,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 거쳐 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 591,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.