나이스옥션 법원경매 광주 2026타경6074 [1] 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 제1층 제102,103,104호로서, (사용승인일: 2014.06.18.) - 외벽: 스타코 및 복합판넬 마감 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 바닥: 타일 마감 등, - 창호: 전면 유리 마감 등임.

이용상태

본건은 공히 소매점으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기설비(13인승) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2026-07-14)(2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 기호 1-가 ~ 3-다는 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 현황 3개 호수(제102호, 제103호, 제104호)를 벽체구분 없이 사용중인 "튼상가"로서, ① 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획 시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정될 수 있는 점, ② 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점, ③ 형태, 규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 있는점 ④ 현황 각 호별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 있는 점 등을 고려하여 감정평가 하였으니 추후 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

본건 건물 102호, 103호, 104호 구분 벽체 없는 상태이고, 건축물대장 및 건축물현황도에 의한 복원은 용이한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경6074 (1)

소재지: 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 741,000,000원

토지면적: 30.58㎡ (약 9.25평)

건물면적: 88.56㎡ (약 26.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영암우리새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동에 소재한 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로를 형성하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제1층 제102호, 103호, 104호이며, 2014년 6월 18일에 사용승인을 받았습니다.

건물 외벽은 스타코 및 복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 전면 유리 마감으로 되어 있습니다.

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 서측으로 4차선, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 14일 접수된 나주동부새마을금고와 우리새마을금고의 근저당권입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 후순위 권리(가압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,850,822,211원으로 파악되나, 이는 매각으로 소멸될 채무 총액입니다.

따라서 본 건 매수 시 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 소유권보존: 주식회사석문산업개발 (2014-06-20)

* 소유권이전: 문남철 (2014-12-17)

* 근저당: 나주동부새마을금고 (2019-05-14, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 우리새마을금고 (2019-05-14, 440,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 나주 (2026-04-13, 40,479,528원) - 말소

* 가압류: 전남신용보증재단 (2026-05-11, 64,080,000원) - 말소

* 가압류: 하나카드 (2026-06-02, 6,909,166원) - 말소

* 가압류: 광주은행 (2026-06-24, 45,691,138원) - 말소

* 임의경매: 영암우리새마을금고 (2026-07-14, 409,926,140원) - 본건 경매개시결정

* 가압류: 하나은행 (2026-09-22, 53,662,379원) - 말소

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인이 존재하더라도 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 빛가람동은 나주시의 핵심 지역으로, 행정복지센터 및 다양한 업무시설, 주거단지가 밀집해 있습니다.

노선 상가지대에 속해 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 주변 상업시설 및 아파트단지는 잠재적 고객층을 형성합니다.

근린생활시설로서 다양한 업종의 상가 운영이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 북서측 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 차량의 출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

"빛가람동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 업무 처리가 수월하며, 주변의 상업시설과 주거단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 본건 건물 102호, 103호, 104호가 구분 벽체 없이 하나의 공간으로 사용되고 있다는 점입니다.

비록 건축물대장 및 현황도에 의한 복원은 용이하고 과다한 비용이 들지 않을 것으로 조사되었으나, 실제 복원 시에는 별도의 공사 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)에 해당하므로, 매수 후 해당 토지에 대한 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 중심 상권에 위치한 근린상가로, 행정 및 교통의 편의성이 우수합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 거래가 가능하며, 현황 3개 호실이 통합 사용 중이나 복원 용이성이 높다는 점은 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 분리되지 않은 내부 구조와 토지거래 허가구역 지정은 실제 활용 및 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 행정복지센터 인근의 중심 상업지역에 위치하여 배후 수요 확보 용이.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 활용도 높은 공간: 3개 호실을 통합 사용하고 있어 넓은 면적 활용이 가능하며, 복원을 통해 맞춤형 공간 구성 가능.

* 향후 가치 상승 기대: 지역 발전과 함께 상권 활성화 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

현재 시점의 시장 가격 동향, 유사 물건의 실거래가, 예상되는 복원 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.