나이스옥션 법원경매 순천 2025타경746 [2] 전라남도 여수시 화양면 나진리 529-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 "웅동교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위 에는 소규모 공장, 농경지 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 전 기타로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접토지(나진리 529-5번지)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 특화경관지구(단, 계획관리지역은 건폐율 40%이하), 가축사육 제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함, 금속검출기, 진공포장기 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경746 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여천농업협동조합

소재지: 전라남도 여수시 화양면 나진리 529-5

용도: 공장

감정가: 844,653,240원

토지면적: 817.00㎡ (약 247.15평)

건물면적: 494.64㎡ (약 149.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함. 단, 금속검출기, 진공포장기는 매각에서 제외됨.

등기부채권 총액(토지): 1,256,809,003원

등기부채권 총액(건물): 1,276,309,803원

2. 입지조건

소재지: 전라남도 여수시 화양면 나진리 529-5. 본건은 "웅동교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 공장 및 농경지가 소재하여 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난시됩니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지(나진리 529-5번지)를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 특화경관지구(건폐율 40% 이하), 가축사육제한구역(2000m, 500m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매개시일자: 2025타경746 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여천농업협동조합

말소기준권리: 을9 근저당권 (접수일자: 2023-03-29, 권리자: 여천농업협동조합, 권리금액: 744,000,000원). 건물 등기부상 말소기준권리 또한 동일합니다.

권리분석: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권. (제공된 정보에는 해당 내용에 대한 구체적인 기재가 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 공장 용도로, 주변에 소규모 공장 및 농경지가 분포하고 있어 전형적인 산업 및 농업 복합지역의 특성을 보입니다. "웅동교차로" 인근에 위치하여 차량을 통한 물류 이동에는 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 여수시 화양면 나진리로, 주변에 공장 및 농경지가 분포하고 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근 "웅동교차로"를 통해 주요 도로망으로의 접근이 가능합니다. 여수시 관광 정보에 따르면, 화양면 주변으로는 해양 관광 시설 및 섬, 해변 등이 있습니다. 다만, 공장 밀집 지역 특성상 주거 편의시설이나 상업시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능하므로, 해당 통행로에 대한 권리 관계 및 확보 방안을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용 시 규제를 받을 수 있습니다.

* 공장 운영 중단: 본건 공장은 운영이 중단된 상태이며, 기계기구의 정상적인 작동 여부가 불확실합니다. 이는 추가적인 수리 또는 교체 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계 파악에 세심한 주의가 요구됩니다.

* 주변 시설: "웅동교차로"는 도로망과의 연계를 보여주지만, 해당 지역의 구체적인 혐오시설 유무에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. (현재까지 검색된 정보로는 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 화양면에 위치한 공장용 부동산으로, 일괄매각 대상입니다. 토지 및 건물 등기부상 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 지적도상 맹지라는 점과 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재하나, 공장 용도로서의 활용 가능성과 "웅동교차로" 인근의 교통 접근성은 긍정적인 요소입니다. 공장 운영이 중단된 상태로 기계기구의 정상 작동 여부 확인이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 취득 절차가 간소합니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 844,653,240원의 감정가를 바탕으로, 시세 조사 및 권리관계 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: "웅동교차로" 인근이라는 점은 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과(물리적 상태, 기계기구 상태 등), 법원 기일 변경 및 유찰 현황, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치 평가에 집중할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 관련 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.