나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [13] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 2,532,470원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경51674 (13)

1.2. 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 403호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

326,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 20.20㎡ (약 6.08평)

건물면적: 133.78㎡ (약 40.47평)

1.6. 토지 및 건물 지분

토지지분: 20.2004㎡

건물지분: 133.7775㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

케OOOOOOOOOOO

1.10. 기타 물건 정보

공동담보, 건축물 사용승인일 2019.07.15

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남악신도시 일대는 전남 도청 소재지로서 행정 및 생활 편의시설이 밀집되어 있으며, 최근 AI 산업 호재 등을 바탕으로 부동산 가격이 상승세를 보이는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통으로 판단됩니다. 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로는 보행자도로와 접하고 있어 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층 지상16층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 치장석 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샤시 마감으로 되어 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 외관상 공실 상태이며 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 상태입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용 및 도로상태

토지는 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있어 토지 이용 및 접근성에 문제가 없습니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(남악지구)이며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1구의 근저당권(접수일자: 2019.09.30, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액: 3,528,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사하늘 (등기일자: 2019.07.18)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기일자: 2019.09.30, 채권액: 3,528,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 주식회사무궁화 신탁 (등기일자: 2022.05.09)

* 임의경매: 북동 (등기일자: 2025.11.12, 채권액: 1,780,352,000원) - 본건 경매 개시 결정

등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 남악리 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 오피스텔과 근린상가 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 식당, 병원 등이 존재합니다. 신도시 개발 초기 단계에 비해 유동인구가 증가하고 상권이 활성화되는 추세입니다.

4.2. 개발 계획 및 잠재력

전남광주 통합 특별시 출범 논의가 진행 중이며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 호재입니다. 또한, 인근 해남 지역의 AI 산업 관련 개발 호재가 무안 지역의 주거 수요 증가로 이어지고 있으며, 이는 상업 시설에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 행정 통합 시 전남도청의 위상 변화 가능성은 변수로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

전라남도청, 도의회 등 행정기관이 인접해 있으며, 각종 관공서, 은행, 병원, 마트, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 남악 수변공원 등 녹지 공간도 인근에 위치합니다.

5.2. 공공기관 접근성

행정기관 밀집 지역으로서 공공기관 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사 보고서에 의하면 미납 관리비 약 2,532,470원(2024년 11월 ~ 2025년 10월)이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 비용이므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 내부 상태

현재 외관상 공실 상태이며, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 상태입니다. 이는 즉시 임대가 어려운 상황일 수 있으며, 내부 공사 또는 칸막이 설치에 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 등기부상 채무 총액

본건의 근저당 및 임의경매 채권액 합계는 약 53억 원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 진행임을 보여주며, 낙찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

6.4. 환경 관련 위험 (의료폐기물 소각장 이슈)

최근 무안군 삼향읍 일대에서 의료폐기물 소각장 설치를 둘러싸고 주민 반대와 행정 불허가 결정, 관련 소송 등이 진행되고 있습니다. 이러한 시설들은 잠재적으로 지역 환경, 주민 건강, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설로 인식될 가능성이 있습니다. 비록 본건 물건지와의 정확한 인접 거리는 불분명하나, 해당 지역 내에서 논란이 되고 있는 사안이므로 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 최근 신도시 개발과 맞물려 부동산 가치 상승이 기대되는 지역에 소재합니다. 신축 오피스텔 건물의 근린상가로서 기본적인 인프라는 양호합니다. 그러나 현재 공실 상태이며 내부 마감 미비, 상당 금액의 미납 관리비 인수 가능성, 그리고 지역 내 환경 이슈(의료폐기물 소각장 논란)는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구하는 요소입니다. 등기부상 채무 총액 또한 높은 편이므로, 시세 및 향후 개발 전망, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근의 행정 중심지 입지로 안정적인 수요 기대 가능.

* 남악신도시 개발 진행 및 전남광주 통합 특별시 출범 등 잠재적 가치 상승 요인 보유.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물의 상가.

* 주변 상권 활성화 및 인구 유입으로 인한 향후 임대 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 326,000,000원을 기준으로 하되, 주변 상가 시세, 임대 수익률, 공실 위험, 미납 관리비 인수 금액, 잠재적 환경 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 최근 실거래가, 임대 사례 등을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.