나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [14] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 2025년 10월 기준 미납관리비 243,140원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수 될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51674 (14)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 404호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 319,000,000원

* 토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

* 건물면적: 128.11㎡ (약 38.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1. 1입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

1. 2건물및토지정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 근린생활시설로 이용중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 가축사육제한구역, 택지개발지구입니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관례 및 기타 특이사항 없음.

1. 3권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.09.30 접수)

* 등기부채권 총액: 3,528,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 없음.

* 인수되는 권리: 명시된 정보 없음.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2024-03-20

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1. 4상권분석

* 본 물건은 전라남도청 인근에 위치하여 행정기관 및 관련 업무시설의 접근성이 양호합니다.

* 주변에 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통 편의성이 좋아 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

1. 5생활정보

* 주변에 전라남도청 등 공공기관이 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 근린상가 및 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1. 6잠재적리스크

* 미납관리비: 2025년 10월 기준 미납관리비 243,140원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의 필요)

* 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1. 7종합의견

* 본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 근린상가 오피스텔 내 상가 점포입니다.

* 신축 건물(2019년 사용승인)로 시설 상태가 양호하며, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

* 다만, 미납관리비 인수 가능성에 대한 확인이 필요하며, 임차인의 대항력은 없습니다.

1. 8투자포인트

* 전라남도청 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익이 기대됩니다.

* 신축 건물로 향후 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1. 9예상입찰가

* 감정가: 319,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 미납 관리비 (공용부분 인수 시): 약 243,140원 (협의 또는 별도 처리 필요)

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.