나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [11] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 1,841,560원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51674 (11)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 401호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 14.69㎡ (약 4.44평)

* 건물면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지는 가장형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로 2019년 7월 15일에 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(채권액 3,528,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다.

* 본 경매 절차를 통해 소유권 보존 등기(2019.07.18), 소유권 이전 신탁 등기(2022.05.09), 임의경매 개시 결정 등기(2025.11.12) 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 전라남도청 인근 지역에 위치하여 행정기관 및 관련 업무시설이 밀집한 상업지역에 해당합니다.

* 주변에 다수의 근린상가 및 오피스텔이 위치하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 건물 자체는 근린생활시설로 이용 가능한 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황조사보고서에 따르면 미납 관리비가 약 1,841,560원(2024년 11월부터 2025년 10월까지)으로 조사되었습니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 건물 외관상 공실 상태로 추정되며, 다른 호실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 상태입니다. 따라서 내부 인테리어 및 칸막이 공사가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 관련 추가적인 사항이 있을 수 있으나 본건 자체의 권리 관계에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)로서, 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 교통 접근성과 주변 상권 환경 또한 보통 이상으로 평가됩니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 미납 관리비 발생 가능성과 내부 마감 상태 등은 경매 참여 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

* 현재 공실 상태로 추정되어 내부 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 연식이 짧아 즉시 활용에 용이할 수 있습니다.

* 전라남도청 인근으로 배후 수요가 확보된 중심상업지역에 위치합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 공실 상태이므로, 인수 후 내부 인테리어 공사를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 감정가, 시장 상황, 개별 물건의 특성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 감정가 235,000,000원에서 미납 관리비(약 184만원) 및 내부 마감 공사 비용, 공실 기간 등을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 시장 조사 및 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* (참고: 본 보고서에는 실제 시세 조사 및 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 정보가 포함되어 있지 않으므로, 투자 결정 시 반드시 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.