나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [12] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 1,498,580원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (12)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 192,000,000원

토지면적: 11.95㎡ (약 3.61평)

건물면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 기본 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물

사용승인일: 2019년 07월 15일

내외벽: 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등

창호: 샤시창호 마감

1.3. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용 중.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)

제한사항: 가축사육제한구역, 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 개발된 행정중심 복합도시로, 주변에 관공서 및 관련 기관들이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 총 등기부채권액이 3,528,000,000원에 달하며, 아래와 같은 권리 내역을 포함하고 있습니다.

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (접수일자: 2019-07-18)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (접수일자: 2019-09-30, 권리금액: 3,528,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 주식회사 무궁화 신탁 (접수일자: 2022-05-09)

* 임의경매개시결정: 북동 (접수일자: 2025-11-12, 권리금액: 1,780,352,000원) - 본 경매 개시

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리인 근저당권보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 분석 시에는 등기부등본 원본을 통해 정확한 말소 여부를 재확인하는 것이 필수적입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없으나, 지상권 관련 개요는 비고란에 비어있습니다. 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건이 소재한 남악신도시는 전라남도청 및 도 산하 유관 기관들이 이전하면서 형성된 행정중심 복합도시입니다. 주변에는 다수의 오피스텔과 근린상가, 업무시설이 밀집해 있어 지역 내 유동 인구 및 배후 수요가 일정 수준 존재할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특징

남악신도시는 행정기관 밀집으로 인한 직주근접 효과가 기대되지만, 일부 분석에서는 상권이 완전히 활성화되지 못하고 공실률이 높은 지역도 있다는 지적이 있습니다. 그러나 최근 젊은 층의 유입으로 상권이 활기를 띠고 있다는 긍정적 시각도 존재합니다. 본 건이 위치한 중심상업지역은 잠재적 가치가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 전라남도청, 전라남도교육청, 광주지방법원 목포지원, 광주지방검찰청 목포지청 등 다수의 공공기관이 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 올리브영 남악전남도청점과 같은 편의점, 식당, 카페 등이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 교통시설

전남도청 인근 버스정류장을 통해 다양한 시내 및 농어촌 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

남악신도시는 신도시 개발 계획에 따라 계획적으로 조성된 지역으로, 오룡산과 영산호를 조망할 수 있는 배산임수의 지리적 이점을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사보고서에 따르면, 미납 관리비가 약 1,498,580원(2024년 11월 ~ 2025년 10월) 발생되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 경매 낙찰 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 현황 및 내부 상태

외관상 공실 상태이며, 다른 호실과 구분되는 격벽이 설치되지 않아 내부 활용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점은 긍정적이나, 내부 마감재 상태 및 시설 노후화 여부 등은 직접 확인해야 합니다.

6.3. 상권 침체 우려

일부 보도에 따르면 남악신도시 상권이 공실률이 높고 침체된 경향을 보인다는 분석이 있습니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 채권자의 채권 회수 전략에 따라 매각 절차나 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 남악신도시 개발과 함께 행정 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 잠재적 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 그러나 미납 관리비 인수 가능성, 내부 칸막이 미설치로 인한 공실 현황, 주변 상권의 일부 침체 우려 등은 낙찰 후 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전라남도청과 각종 공공기관이 밀집한 행정 중심지에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 개발 잠재력: 남악신도시의 지속적인 발전과 함께 지역 가치 상승 가능성 보유.

* 넓은 전용 면적: 79.17㎡(약 23.95평)의 비교적 넓은 면적으로 다양한 업종의 근린생활시설 또는 사무실로 활용 가능.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설 및 상태 유지.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 현재 시장 상황, 임대 수익률 분석, 향후 지역 개발 계획 등 추가적인 심층 조사가 반드시 필요합니다. 감정가는 192,000,000원이며, 인수해야 할 미납 관리비 약 1,498,580원 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.