나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [9] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 2,425,020원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (9)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 325,000,000원

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.3442㎡ (약 5.85평)

건물면적: 128.11㎡ (약 38.75평)

건물지분: 128.1075㎡ (약 38.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 07월 15일

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 인근으로는 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 일반적으로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다. 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 가장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 지역지구: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 해당하며, 소로1류 및 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 09월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 채권액 3,528,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 본 건은 2025년 11월 12일 접수된 북동 채권자의 임의경매(갑5, 채권액 1,780,352,000원)로 진행 중에 있습니다.

* 기타 권리사항: 2019년 07월 18일 접수된 주식회사하늘의 소유권보존등기(갑1) 및 2022년 05월 09일 접수된 주식회사무궁화 신탁의 소유권이전신탁등기(갑2)가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 주요 입지: 본건은 전라남도청 및 남악신도시 중심상업지역에 위치하여 행정, 업무, 상업 기능이 집중된 지역입니다.

* 배후수요: 인근에 위치한 전라남도청, 다수의 관공서, 오피스텔 및 주거 단지의 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 업종 적합성: 근린상가로서 사무실, 소매점, 식당 등 다양한 업종의 입점이 가능하며, 지역 내 유동인구 및 직장인을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 상권 특징: 남악신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설(마트, 식당, 병원 등)이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변시설: 전라남도청 등 주요 공공기관 및 행정시설이 근거리에 위치하여 업무 및 행정 처리에 편리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현황조사보고서에 의하면 약 2,425,020원(2024년 11월~2025년 10월)의 미납 관리비가 존재하며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 내부 상태: 현재 외관상 공실 상태이며, 다른 호실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 상태입니다. 따라서 내부 인테리어 및 구획 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 채권액 규모: 말소기준권리인 근저당 채권액(3,528,000,000원)이 감정가(325,000,000원)를 훨씬 초과하고 있어, 입찰 참여 시 경매 절차의 변동 가능성 및 낙찰가 결정에 신중한 고려가 필요합니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 정확한 내부 상태 및 설비 작동 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔 내 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 내부 마감 공사가 미비한 점, 상당한 규모의 관리비 미납액이 존재하고 공용부분 관리비 인수 가능성이 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 높은 총 채권액 규모는 잠재적 투자자에게 부담으로 작용할 수 있으므로, 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도청 및 남악신도시 개발에 따른 수혜 기대: 주변 지역의 지속적인 발전으로 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 중심상업지역 내 입지: 핵심 상업지에 위치하여 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 유찰 시 감정가 이하의 가격으로 매수할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 325,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 입찰가는 시장 상황, 물건의 하자(미납관리비, 내부 미비 등), 명도 조건, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하 또는 1회 유찰 시 예상되는 가격 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.