나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [8] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 1,498,580원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (8)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 197,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.95㎡ (약 3.62평)

토지지분: 11.9547㎡ (약 3.62평)

건물면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

건물지분: 79.17㎡ (약 23.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 (본건은 3층 302호)

사용승인일: 2019년 07월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, 인근에 전라남도청이 소재하고 있습니다. 주변으로는 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다. 남악신도시는 전라남도의 행정 중심지로 기능하고 있으며, 꾸준히 개발되고 있는 신도시입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 서측으로는 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로는 보행자 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 개발 계획

남악신도시는 행정기관, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 최근 젊은 층의 유입이 늘어나면서 식당, 카페 등의 상권이 활기를 띠고 있다는 분석도 있으나, 일부에서는 상가 공실률이 높다는 지적도 있습니다. 2026년 말 완공을 목표로 실내수영장을 포함한 체육시설이 건설 중이며, 이는 지역 주민들의 여가 및 체육 수요를 충족시킬 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다 [c.1].

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 소유권보존: 2019-07-18 (주식회사하늘)

- 근저당권 (말소기준권리): 2019-09-30 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,528,000,000원)

- 소유권이전신탁: 2022-05-09 (주식회사무궁화 신탁)

- 임의경매: 2025-11-12 (북동, 1,780,352,000원) [c.1]

3.2. 인수되는 권리

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다. (단, '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 잠재력

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 전라남도청 등 행정기관 종사자 및 남악신도시 거주민을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 최근 젊은 층 유입 증가로 소비 트렌드가 변화하고 있으며, 이에 따른 상권 활성화 가능성도 존재합니다. 다만, 일부 지역에서는 과도한 상가 공급으로 인한 높은 공실률이 문제점으로 지적되고 있어, 업종 선택 및 운영 전략에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상가 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 2026년 말 완공 예정인 복합 체육시설(수영장, 실내 서핑장 등)이 들어설 예정으로, 주민들의 여가 및 문화생활 환경이 개선될 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내 설비

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사 보고서에 따르면, 미납 관리비가 약 1,498,580원(2024년 11월 ~ 2025년 10월)이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 비용이 될 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액과 인수 범위를 확인해야 합니다.

6.2. 공실 및 내부 상태

건물이 외관상 공실 상태이며, 다른 호실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 상태라고 합니다. 이는 임대 또는 재매각 시 내부 인테리어 및 공간 분할을 위한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 지역 환경 문제 (참고)

무안군 전체적으로 의료폐기물 소각장 설치와 관련하여 주민들의 반대와 환경 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 인식 및 개발 방향에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 신도시에 위치한 근린상가로, 행정기관 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이나, 현재 공실 상태이며 내부 마감 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 미납 관리비 인수 가능성이라는 리스크가 존재합니다. 주변 상권은 성장 가능성과 함께 과잉 공급으로 인한 경쟁 심화라는 양면성을 지니고 있어, 향후 임대 및 운영 전략 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 등 행정기관 밀집 지역의 고정 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

* 남악신도시의 지속적인 개발 및 편의시설 확충 (체육시설 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 197,000,000원이며, 이는 시장 가치 및 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 책정된 금액입니다.

잠재적 리스크(미납 관리비 인수, 공실 상태로 인한 내부 공사 비용 발생 등)를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 사례, 해당 상권의 수익률 등을 면밀히 조사하고, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 직접 확인한 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.