나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (6)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 206호

용도: 근린상가

건축물 사용승인일: 2019년 7월 15일

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.95㎡ (약 3.61평)

토지지분: 11.9547㎡ (약 3.61평)

건물면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

건물지분: 79.17㎡ (약 23.95평)

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치함.

주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접함.

토지는 오피스텔 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

채권총액: 3,528,000,000원

말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액: 3,528,000,000원)

소유권보존: 2019년 7월 18일, 주식회사하늘

소유권이전신탁: 2022년 5월 9일, 주식회사무궁화 신탁

임의경매개시결정: 2025년 11월 12일, 북동 (채권금액: 1,780,352,000원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 정보 없음)

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 공공기관 및 관련 시설 이용이 편리함.

오피스텔 건물 내 상가로서, 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

4.2. 주변 상업시설

인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 다수 소재하여 상업 기능이 활발함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

전라남도청 인근으로 행정, 금융, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 좋음.

5.2. 교통망

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 상태

외관상 공실 상태이며, 타 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않아 즉시 사용 및 임대가 어렵고, 내부 마감 공사가 필요할 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 3,528,000,000원으로 매우 높아, 낙찰가율 산정 시 신중한 검토가 요구됨.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 용도지역 및 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 이용 시 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 공실 상태이며 내부 마감 미비 등 즉시 수익 창출에 어려움이 예상되는 점을 고려해야 함. 높은 채권 총액 또한 신중한 접근을 필요로 함.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심상업지역이라는 점으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 오피스텔 건물 내 상가로서 잠재적 배후 수요 존재.

* 지역 개발 계획에 따른 시너지 효과 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.