나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [10] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 1,312,790원(2024년 11월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (10)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 175,000,000원

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 69.35㎡ (약 20.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 양호합니다.

도로상태: 서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로는 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(을1)입니다.

소멸 예정 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 예정 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보에는 구체적인 임차인 내역이 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 전라남도 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청을 중심으로 하는 행정중심복합도시로서, 관련 공공기관 및 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

인근에 다양한 근린상가 및 오피스텔이 위치하여 기본적인 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히, 도휘에드가9차오피스텔 내 상가로서 오피스텔 거주자 및 인근 업무시설 이용객을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 7월 15일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

전라남도청 등 행정기관과 인접해 있어 관련 업무를 보거나 시설을 이용하는 사람들의 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 1,312,790원 (2024년 11월 ~ 2025년 10월)의 미납 관리비가 존재하며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 낙찰 후 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 구조 미비: 외관상 공실 상태이며, 다른 호실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 점은 입주 시 내부 칸막이 설치 등 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 경매에 나온 물건으로, 채무 규모가 상당함을 간접적으로 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 오피스텔 상가로, 행정기관 및 오피스텔의 배후수요를 기반으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

건축 연도가 짧고 도로 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

다만, 미납 관리비 인수 가능성과 내부 공사 필요성 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

전라남도청 및 관련 행정기관 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

신축 건물로서 상품성이 우수하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1억 7천 5백만원의 감정가는 향후 시장 상황 및 본건의 가치를 고려할 때 합리적인 수준에서 투자를 고려해볼 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최적 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 비교, 향후 예상 임대 수익률 분석, 권리 인수 비용, 내부 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으며, 철저한 추가 조사가 필요합니다.

참고로 본 건의 감정가는 175,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.