나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (4)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 204호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.3442㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.11㎡ (약 38.75평)

건물지분: 128.1075㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제2층 제204호 (해당 호수 기준)

사용승인일: 2019년 7월 15일

건물 외벽: 몰탈 위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등

건물 내벽: 몰탈 위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등

건물 창호: 샤시창호 마감

건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등 구비

1.5. 감정가

감정가: 3억 5,600만 원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상황

서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

동측 및 남측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 총액

채권자: 케OOOOOOOOOOO

등기부상 채무 총액: 35억 2,800만 원 (근저당권 기준)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019.07.18. (주식회사하늘)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019.09.30. (케이씨유엔피엘대부주식회사, 35억 2,800만 원)

* 소유권이전신탁: 2022.05.09. (주식회사무궁화 신탁)

* 임의경매개시결정: 2025.11.12. (북동, 17억 8,035만 2천 원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 1,000만 원

* 차임: 90만 원

* 전입일자(사업일자): 2020.11.30.

* 배당신고일자: 2025.11.21.

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남악리는 전라남도청을 중심으로 한 행정타운 및 신도시 지역으로, 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다.

주변에 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 업종 분석

용도는 근린생활시설로, 주변의 오피스텔 및 관공서 이용객을 대상으로 한 다양한 업종이 입점할 수 있습니다.

(예: 사무실, 병원, 학원, 소매점, 음식점 등)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

전라남도청이 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

다양한 상업시설 및 업무시설이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 환경

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

건축물대장 표제부 요약 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 근저당권 설정액이 35억 2,800만 원으로 매우 높아 채무 부담이 상당합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물건 중 다른 물건의 매각 결과에 따라 본건의 매각 진행 및 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임차인과의 관계

임차인이 존재하지만 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 시간과 비용이 추가로 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 신흥 상업 및 업무지구에 위치한 근린생활시설 물건입니다.

2019년에 사용승인된 신축급 건물이며, 주변 교통 및 편의시설이 양호한 편입니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

임차인은 존재하나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 행정타운 및 남악신도시의 성장 잠재력

* 신축급 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 유동인구 및 배후수요 확보 용이

* 근린생활시설로서 다양한 업종 전환 및 임대 수익 창출 가능성

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적음

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 시세, 유사 물건 낙찰가, 권리 관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 개별적인 예상 입찰가 산정은 제공하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.