나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (7)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 242,000,000원

토지면적: 14.69㎡ (약 4.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 외관상 공실 상태이며, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치합니다. [cite: Original text] 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Original text] 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. [cite: Original text] 본 건물이 속한 남악신도시는 전남도청을 중심으로 계획된 신도시로, 주거와 상업, 행정 기능을 갖추고 있으며 목포 및 광주 인근의 중상층 인구 유입을 목표로 개발되었습니다. 도시는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: Original text, 4]

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 2019년 7월 18일에 주식회사 하늘 앞으로 이루어졌습니다. [cite: Original text] 이후 2019년 9월 30일에 케이씨유엔피엘대부주식회사가 근저당권을 설정했으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다. [cite: Original text] 또한, 2022년 5월 9일에는 주식회사 무궁화신탁 앞으로 소유권 이전 신탁이 이루어졌습니다. [cite: Original text] 본 건에 대한 임의경매 개시 결정은 2025년 11월 12일에 북동이라는 권리자에 의해 광주지방법원 목포지원에서 이루어졌으며, 채권액은 1,780,352,000원입니다. [cite: Original text] 전체 등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다. [cite: Original text]

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남악신도시는 전남도청 및 다수의 행정기관이 밀집된 중심상업지역으로, 인근에 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 다수 분포하고 있습니다. [cite: Original text, 2, 4] 특히, 전라남도청과 가까워 공공기관 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 예상됩니다. [cite: Original text] 그러나 남악신도시 자체는 인구 유입 정책 부재, 과도한 택지 개발, 지역 간 인구 유출 경쟁 등의 문제로 상가 공실률이 높고 침체된 상권이라는 지적도 있습니다. 일부 보도에서는 밤이면 인적이 드물고 손님이 없어 일찍 문 닫는 가게들이 많다고 언급하며, 현실을 외면한 대규모 택지 개발 방식이 부작용을 낳고 있다는 분석이 있습니다. 본 물건은 외관상 공실 상태이며, 내부 구분 격벽이 설치되지 않은 점은 즉각적인 상가 운영에 어려움을 줄 수 있는 요소입니다. [cite: Original text]

1.4. 생활정보

본건은 전라남도청 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. [cite: Original text] 주변 환경으로는 상권, 오피스텔, 업무시설 등이 있으며, 기본적인 생활 편의시설(은행, 편의점 등) 접근이 가능할 것으로 보입니다. 교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 평가됩니다. [cite: Original text]

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 물건이 외관상 공실 상태이며, 다른 실과 구분되는 내부 격벽이 설치되지 않아 즉시 임대 또는 사용에 어려움이 예상된다는 점입니다. [cite: Original text] 이는 추가적인 인테리어 및 설비 투자 비용 발생을 수반합니다. 또한, 남악신도시의 전반적인 상권 침체 및 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있어, 향후 임대 수익 창출에 불확실성이 존재합니다. 막대한 채권 총액(3,528,000,000원) 대비 감정가(242,000,000원)의 격차는 경매 절차의 낙찰가율 및 향후 권리 관계 정리 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. [cite: Original text]

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 행정기관 접근성이 우수하며 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: Original text, 2] 다만, 현재 공실 상태이며 내부 격벽 미설치로 인한 사용의 제한, 남악신도시 상권의 전반적인 침체 가능성, 그리고 채권 총액 대비 낮은 감정가는 주요 고려 사항입니다. [cite: 3, Original text] 즉각적인 임대 수익보다는 장기적인 관점에서 상권 회복 및 가치 상승을 기대하며, 추가적인 투자 비용 발생을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도청 및 관련 기관 인접: 공공기관 종사자 등 배후 수요 확보 가능성.

* 중심상업지역 내 위치: 신도시 개발의 중심부로서 잠재적 가치 보유.

* 다양한 용도 가능성: 근린상가로서 업종 유연성 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다. [cite: Original text] 채권 총액이 3,528,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 242,000,000원으로 상당한 격차가 존재합니다. [cite: Original text] 또한, 물건이 공실 상태이며 내부 구분 격벽이 설치되지 않은 점, 남악신도시 상권 전반의 침체 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 명확한 산출이 어려우며, 향후 시장 분석, 임대 수익률 분석, 추가 투자 비용 산출, 그리고 잠재적 리스크 요인에 대한 심층적인 평가를 통해 보수적으로 결정해야 합니다. 감정가 242,000,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.