나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차인: 장은주, 임대차보증금: 10,000,000원, 사업자등록신청일: 2019. 9. 6.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 114호

용도: 근린상가

감정가: 347,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 6.54㎡ (약 2평)

토지지분: 6.5436㎡ (약 2평)

건물면적: 43.34㎡ (약 13평)

건물지분: 43.335㎡ (약 13평)

사용승인일: 2019년 07월 15일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 인근으로는 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 서측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 속해 있습니다. 또한 소로1류, 중로1류에 접하며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 09월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권의 채권 총액은 3,528,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 1,045,000원

전입일자(사업자등록신청일): 2019년 09월 06일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

임차인 장 은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항). 공동담보 물건이 있는 것으로 파악되나, 추가적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전라남도청 인근에 위치한 중심상업지역에 속하며, 오피스텔 및 업무시설과 함께 근린상가가 밀집되어 있습니다. 이는 비교적 탄탄한 배후 수요와 유동인구를 기대할 수 있는 입지임을 시사합니다.

4.2. 상가 이용 현황

건물 사용승인일(2019년 7월 15일)과 임차인의 사업자등록일(2019년 9월 6일)이 유사한 것으로 보아, 비교적 신축 건물 내에서 상가 업종이 운영되고 있었음을 알 수 있습니다. 남악신도시 상권은 꾸준한 개발과 함께 성장하고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건에서 "전라남도청"이 남측 인근에 위치하여 행정 및 관련 기관 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남악신도시 내에는 다양한 편의시설과 상업시설이 발달되어 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 무안군 삼향읍 유교리 인근에서 의료폐기물 소각장 건립 관련하여 주민 반대 및 법적 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 있는 것으로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 장 의 보증금 10,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 부담이 발생합니다.

6.2. 기타 특수 사항

물건의 특이사항에 '공동담보'가 기재되어 있습니다. 이는 본 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 담보 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 물건의 명확한 권리 관계 파악에 영향을 줄 수 있습니다. 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 행정기관 접근성과 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 역시 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하며, 공동담보 물건의 존재는 권리 분석 시 추가적인 검토를 요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치하여 배후 수요 및 유동인구 확보가 용이합니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성이 양호하며, 남악신도시 내 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 347,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 10,000,000원이 잔액 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 시 해당 금액을 감안하여 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 임차인 보증금 배당 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.