나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차인: 황인희, 임대차보증금: 10,000,000원, 사업자등록신청일: 2019. 8. 21.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
현황조사보고서에 의하면 2025년 10월 기준 미납관리비 98,300원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수 될 수 있음.
본건은 동소 ‘110호’와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이지만, 동소 '110호'의 소유자는 이 사건 소유자가 아닌 제3자임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 405,000,000원

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

건물면적: 50.58㎡ (약 15.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

도휘에드가9차 오피스텔은 전라남도청, 전남도의회와 가까워 직장인들의 출퇴근이 용이하며, 각 층에 식당 등 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

또한, 남악시외터미널이 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

서측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 황 이 존재하며, 임대차보증금은 10,000,000원입니다.

임차인의 사업자등록신청일은 2019년 8월 21일로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금3,528,000,000원)입니다.

본 건은 동소 '110호'와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이나, '110호'의 소유자는 제3자이므로 향후 운영 시 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남악리는 전라남도청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린상가, 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

또한, 남악시외터미널이 가까이 있어 대중교통 이용객을 통한 상권 활성화 잠재력도 있습니다.

주변에는 세븐일레븐 편의점 등 근린생활시설이 있으며, 남악중학교, 남악고등학교, 남악도서관, 롯데아울렛 목포점 등이 인접하여 관련 시설 이용객을 통한 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

전라남도청 및 관련 공공기관이 인접하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

남악시외터미널, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 이동성이 좋습니다.

인근에 다양한 상업시설(편의점, 식당 등)과 교육시설(학교, 도서관)이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

본건은 주변과 같이 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 관련 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 10,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다.

현황조사보고서에 따르면 2025년 10월 기준 미납 관리비 98,300원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

본건이 인접한 '110호'와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용되고 있으나 '110호' 소유주가 다르므로, 향후 점포 분할, 통합, 운영 등에 있어 소유주 간 협의가 필요하며 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가 물건으로, 풍부한 배후 수요와 상권 활성화 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 미납 관리비 인수 위험, 그리고 인접 호실과의 복합 사용으로 인한 운영상의 제약이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서 본 물건의 투자 가치는 이러한 리스크를 얼마나 잘 관리하고 해결할 수 있는지에 달려있다고 판단됩니다. 임차인과의 원만한 협상, 관리비 정산, 그리고 인접 호실 소유주와의 협의를 통해 잠재적 가치를 실현할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

전라남도청 인근의 안정적인 배후 수요와 유동인구 확보 가능성.

중심상업지역 내 위치하여 상권 활성화 시 임대 수익률 증대 기대.

오피스텔 건물 내 상가로, 비교적 꾸준한 임대 수요 예상.

단, 임차인 보증금 인수, 관리비 인수, 인접 호실과의 관계 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 405,000,000원을 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 10,000,000원 및 미납 관리비 98,300원 등 제반 비용을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 요소입니다. 따라서 이를 제외한 실제 매수 가격을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

본건의 리스크 요인(임차인 보증금 인수, 인접 호실과의 복합 사용 등)을 종합적으로 분석하고, 본 물건의 수익성 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 검토하여 보수적인 입찰 가격을 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.