나이스옥션 법원경매 목포 2026타경33 [2] 전라남도 신안군 도초면 수다리 366-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 “용동마을” 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 도서지역 내 순수 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 근거리 내 대중교통편은 존재하지 아니하며, 도서지역에 위치하여 제반 교통사정 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호 2)는 사다리형 평지로서 전으로 이용중입니다. 기호 3)은 부정형 평지로서 도로로 이용중입니다. 기호 5)는 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로, 남동측으로 소폭의 콘크리트포장 도로인 기호 3)과 접하고 있습니다. 기호 2) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다. 기호 3) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 본건이 소폭의 콘크리트포장도로입니다. 기호 5) : 북서측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있으며, 지적도상 남서측에 접한 도로는 현황 폐도 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴, 양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1)~3)은 공부상 답이나, 현황 기호 1)은 대, 기호 2)는 전, 기호 3)은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2017년 1월 10일 사용승인되었으며, 벽체 : 판넬잇기 창호 : PVC새시창입니다. 기호 6-나) : 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서 2015년 6월 11일 사용승인되었으며, 외벽 : 스톤코트마감 내벽 : 벽지마감 바닥 : 장판깔기 창호 : PVC새시창입니다.

이용상태

기호 4-가) : 제조업소(농산물가공)로 이용중입니다. 기호 6-나) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호 4-가) : 위생 및 급배수설비 되어 있습니다. 기호 6-나) : 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호 6-나)의 종물로 판단되는 제시외 건물 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목 포함하여 매각.
본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외함.
집행관현황조사서의 임대차관계조사서의 내용 중 목록 6.에 임차인 서정기가 기재되어 있으나, 이는 전입세대확인서의 내용을 토대로 작성된 것이며, 채무자의 진술에 따르면, 서정기는 임차인이 아니고 채무자 및 소유자의 배우자라고 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 366-5에 소재한 단독주택으로, 목포지원 2026타경33 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 120,804,860원이며, 토지면적은 481.00㎡ (약 145.5평), 건물면적은 88.96㎡ (약 26.9평)입니다. 건물 제시외 면적은 26.35㎡ (약 8.0평)이며, 토지와 건물을 일괄매각합니다. 채권자는 도OOO입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 “용동마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 도서지역 내 순수 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 근거리 내 대중교통편은 존재하지 않으며, 도서지역에 위치하여 제반 교통사정이 불편합니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본건 토지 중 기호 5)는 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건(기호 5)은 북서측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있으며, 지적도상 남서측에 접한 도로는 현황 폐도 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 18일 접수된 도초농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구(근저당, 임의경매) 및 갑구(가압류)의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도로 기재된 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원으로 분석되어, 인수되는 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(서정기)이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도서 지역의 농촌 마을에 위치하여 상업 활동보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다.

* 지역 주민 외 외부의 접근성이 낮으며, 대중교통 이용이 불편하여 상권 형성 및 이용 활성화가 제한적입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보는 제공되지 않아 시세 비교 분석이 어렵습니다.

* 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 도서 지역의 특성상 편의시설이 다소 제한적일 수 있으며, 상세 정보는 부족합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용에 불편함이 있습니다.

* 의료/교육시설: 도서 지역으로 인해 관련 시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(서정기): 전입일자(2015-06-15)가 말소기준권리(2015-06-18)보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 채무자 및 소유자의 배우자라는 진술이 있어 명확한 사실관계 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 용도 복합성: 건물 중 일부(기호 4-가)가 농산물가공업소로 이용 중이며, 단독주택 외 다른 용도의 건물이 포함되어 있어, 건축물 현황 및 이용 목적에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 토지 이용 현황 차이: 토지 기호 1)~3)의 경우 공부상 용도(답)와 현황(대, 전, 도로)이 상이하여, 토지 이용 및 경계에 대한 확인이 필요합니다.

* 도서 지역 특성: 섬이라는 지리적 제약으로 인한 물류 이동, 생활 편의시설 접근성 등의 불편함이 예상됩니다.

* 제외 물건: 본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외되므로, 매각 대상 물건과 제외 물건의 명확한 구분 및 인도가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신안군 도초면의 도서지역 농촌 마을에 위치한 단독주택 및 부속 토지, 건물입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 대한 진술의 불일치가 가장 큰 리스크 요인이며, 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 도서 지역이라는 지리적 특성을 고려하여 투자 목적 및 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. 건물 일부가 농산물 가공 시설로 이용 중인 점은 부가적인 활용 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경쟁률 저감: 도서 지역이라는 특성과 잠재적 임차인 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 낮아, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 주거용 건물 외 농산물 가공 시설(기존 용도)로 활용 가능하며, 토지 역시 다양한 용도로 개발하거나 이용할 수 있습니다.

* 토지 자산 확보: 일괄 매각되는 토지 면적이 넓어, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,804,860원

* 본 물건은 도서 지역이라는 지리적 제약, 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 불확실성, 그리고 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 실제 추가 인수 부담은 없습니다.

* 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 84,000,000원 ~ 96,000,000원 사이에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.