나이스옥션 법원경매 군산 2025타경575 [2] 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 평화동 소재 "익산시외버스터미널" 북동측 인근에 위치하는 집합건물[제1동 제1층 제109호외 2개호]로서, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1~3) - 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제109호외 2개호 로서, 외 벽 : 화강석돌붙임 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 내부인테리어 등 마감, 창 호 : 섀시창 등 마감임.

이용상태

일련번호1~3) - 일반음식점

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "상업용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

135-5번지) 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 135-44번지) 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 1층 '근린생활시설'이나, '일반음식점'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경575 (2)

소재지: 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5, 1층 110호 (도로명주소: 전북특별자치도 익산시 평동로 618, 1층 110호)

용도: 근린상가 (현재 일반음식점으로 이용중)

감정가: 156,000,000원

토지면적: 92.40㎡ (약 27.94평)

건물면적: 107.95㎡ (약 32.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제110호

외벽: 화강석돌붙임 등 마감

내벽: 몰탈위페인팅 및 내부인테리어 등 마감

창호: 섀시창 등 마감

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

135-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역

135-44번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역

1.4. 토지 및 건물 면적 (제시외)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 평화동에 위치한 "익산시외버스터미널" 북동측 인근에 소재하는 집합건물로서, 주위는 각종 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

물건지 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기사항전부증명서상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 11월 5일 접수된 이리평화새마을금고 근저당권 (채권액 342,000,000원) 입니다.

* 이후 접수된 권리인 가압류 (전북신용보증재단, 서울보증보험주식회사) 및 임의경매 개시결정은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 439,091,692원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2020년 3월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 또는 변제해야 할 금액이 없을지라도 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 강 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 채권액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 익산시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 노선상가지대입니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 업종 현황

현재 물건은 '일반음식점'으로 이용 중이며, 등기부상 용도는 '근린생활시설'입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

물건지 인근에는 익산시외버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 검색 결과, 인근에 다수의 마사지 업소가 위치해 있으나, 혐오시설 등 부정적인 영향이 있을 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리

대항력 있는 임차인 강 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명확한 변제/인수 관계를 확인하기 전까지는 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

6.2. 용도 불일치

등기사항전부증명서상 용도는 '근린생활시설'이나, 현재 '일반음식점'으로 이용 중이며, 건축물대장에는 '운동시설'로 기재된 부분도 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시외버스터미널 인근의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 현재 일반음식점으로 운영 중입니다. 교통 여건이 양호하고 상권이 발달한 지역에 입지해 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 관련 불명확한 부분, 그리고 용도상의 차이 등은 투자 시 반드시 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 익산시외버스터미널 인근 역세권 상업지 입지로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 현재 일반음식점으로 운영 중으로, 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 부분 제외).

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가 156,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 감정가를 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 시장 상황, 물건의 현 상태, 임차인 관련 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (예상 입찰가 범위는 별도 컨설팅을 통해 상세히 분석할 필요가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.