나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21406 [4] 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하는 집합건물[제5층 제501호외 3개호]로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1~4) - 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 중 제5층 제501호외 3개호 로서, 외 벽 : 화강석돌붙임 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 데코타일, 내부인테리어 등 마감, 창 호 : 섀시창 등 마감임.

이용상태

일련번호1) - 볼링장(현황 DCTFC 축구클럽) 일련번호2) - 소매점(현황 마음온도심리상담센터) 일련번호3,4) - 골프연습장(현황 프렌즈 스크린골프)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에 의한 냉·난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "상업용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

2-15번지) 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함. 2-21번지) 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2-15번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-14)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임. 2-21번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

건축물대장상 골프연습장이나 현황상 스크린골프장임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21406 (4) 물건에 대한 보고서입니다.

이 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21번지에 위치하며, 건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설입니다. 해당 호실은 5층 503호입니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 11억 5천 5백만원입니다.

토지 면적은 124.32㎡ (약 37.6평)이며, 건물 면적은 409.64㎡ (약 123.9평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 군산농업협동조합입니다.

건축물대장상 골프연습장이지만, 현황은 스크린골프장으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동에 소재하며, "군산롯데몰" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 2-15번지 및 2-21번지 모두 서측과 북측 또는 서측과 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 군산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸주의 적용 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 약 44억 5천 5백만원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오승방

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2024-10-31

대항력: 없음

* 임차인: 황재환

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

확정일자: 2025-08-20

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

롯데몰 인근의 상업지역으로, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요와 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 내 업종

건물 내에는 볼링장(현황 축구클럽), 소매점(심리상담센터), 골프연습장(현황 스크린골프장) 등 다양한 업종이 입점해 있습니다. 이는 복합적인 상권을 형성하고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데몰이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 아파트 단지로 인해 주거 생활 편의성도 높습니다.

5.2. 교통

버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 차이

건축물대장상 골프연습장으로 기재되어 있으나, 현황은 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 이로 인한 행정적 제약 가능성은 낮으나, 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 총 채무액

등기부상 총 채무액이 44억원을 상회하므로, 경매 진행 시 부동산 가치 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 내 업종 구성

건물 전체에 다양한 업종이 혼재되어 있어, 특정 호실과의 시너지 효과보다는 개별 업종의 경쟁력에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 조촌동 롯데몰 인근의 우수한 입지에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하며, 상업지역으로서의 기본적인 배후 수요와 유동 인구를 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 매우 깨끗한 상태입니다. 다만, 높은 총 채무액은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

건축물대장상 용도와 현황이 다소 차이가 있으나, 현황대로 운영될 경우 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전략적 입지: 롯데몰 인근 상업지역으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능.

* 탁월한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 방문객 접근성이 좋음.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 명도가 명확함.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 여러 업종으로의 전환 및 운영이 용이.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 부담이 없습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

* 현장 방문을 통한 임대 현황 및 시세 조사를 바탕으로 예상 임대 수익률 분석.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 현재 감정가 및 향후 시장 전망을 고려한 보수적인 접근.

상기 정보들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.