나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21406 [3] 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하는 집합건물[제5층 제501호외 3개호]로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1~4) - 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 중 제5층 제501호외 3개호 로서, 외 벽 : 화강석돌붙임 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 데코타일, 내부인테리어 등 마감, 창 호 : 섀시창 등 마감임.

이용상태

일련번호1) - 볼링장(현황 DCTFC 축구클럽) 일련번호2) - 소매점(현황 마음온도심리상담센터) 일련번호3,4) - 골프연습장(현황 프렌즈 스크린골프)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에 의한 냉·난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "상업용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

2-15번지) 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함. 2-21번지) 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2-15번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-14)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임. 2-21번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

건축물대장상 골프연습장이나 현황은 스크린골프장임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21406 (3)

소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층502호 (신주소: 전북특별자치도 군산시 궁포1로 24-5)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설)

감정가: 1,223,000,000원

토지면적: 120.98㎡ (약 36.6평)

토지지분: 120.9756㎡ (약 36.6평)

건물면적: 398.62㎡ (약 120.6평)

건물지분: 398.62㎡ (약 120.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군산농업협동조합 (신고채권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 중 5층 502호

사용승인일: 2018년 06월 22일

총세대수: 건물 내 총 20개 호수 (전유부 기준)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 08월 28일 군산농업협동조합이 설정한 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 4,455,406,375원

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. 확정일자 2024년 10월 31일.

* 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 시설: "군산롯데몰"이 인근에 위치하여 유동인구 및 상업시설 이용이 활발한 지역입니다. 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 또한 풍부한 편입니다.

* 업종 분포: 상가지대이므로 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 업종 분포 및 경쟁 현황은 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주거 및 상업 편의시설: 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 확보됩니다. 롯데몰 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 주요 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 역시 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 내용 차이: 건축물대장상 용도는 골프연습장이지만, 실제 현황은 스크린골프장으로 운영되고 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 또는 행정처리의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 개별 호실별 이용 현황 상이: 본건이 포함된 5층 일부 호실(501호~504호)은 일련번호별로 볼링장(현황 축구클럽), 소매점(현황 심리상담센터), 골프연습장(현황 스크린골프장) 등으로 이용되고 있습니다. 이는 개별 호실의 소유권 및 이용에 대한 복합적인 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 본건 502호는 스크린골프장으로 이용되고 있어, 관련 업종의 전망 및 운영 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 낙찰가율 및 채무 회수 여부에 대한 시장의 관심이 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 조촌동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 롯데몰 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 주변 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸되어 인수할 권리는 없으나, 임차인들의 대항력이 없는 점은 다행입니다. 다만, 건축물 현황과 공부상 내용의 차이(골프연습장 vs 스크린골프장) 및 개별 호실별 상이한 이용 상태는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 특히 본건 502호가 속한 골프연습장 부분의 실제 운영 현황과 사업성을 면밀히 분석해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 군산롯데몰 인근 상업지역으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 넓은 면적: 건물면적 398.62㎡(약 120.6평)으로, 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

* 권리관계 무하자: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,223,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 스크린골프장 업종의 사업성, 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 통상적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 본 물건의 실제 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 심층적인 시장 조사 및 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.