나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21406 [2] 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하는 집합건물[제5층 제501호외 3개호]로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1~4) - 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 중 제5층 제501호외 3개호 로서, 외 벽 : 화강석돌붙임 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 데코타일, 내부인테리어 등 마감, 창 호 : 섀시창 등 마감임.

이용상태

일련번호1) - 볼링장(현황 DCTFC 축구클럽) 일련번호2) - 소매점(현황 마음온도심리상담센터) 일련번호3,4) - 골프연습장(현황 프렌즈 스크린골프)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에 의한 냉·난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "상업용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

2-15번지) 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함. 2-21번지) 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2-15번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-14)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임. 2-21번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

건축물대장상 소매점이나 현황은 심리상담센터임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21406 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층501호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

* 토지지분: 15.0044㎡ (약 4.54평)

* 건물면적: 49.44㎡ (약 14.96평)

* 건물지분: 49.44㎡ (약 14.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 군산OOO (군산농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 건축물대장상 소매점이나 현황은 심리상담센터임

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 대상 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트 지붕 5층 건물 중 5층 501호.

* 토지이용상태: 사다리형 평지의 토지로서, 상업용 건물 부지로 이용 중.

* 인접도로: 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약:

* 소유권보존: 노돈례 (2018.06.25)

* 소유권이전: 유한회사세종킴스볼링장 (2018.08.28)

* 말소기준권리: 군산농업협동조합 근저당 (2018.08.28, 금3,360,000,000원)

* 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정.

* 총 등기부채권액: 4,455,406,375원

* 최종 임의경매개시결정: 군산농업협동조합 (2025.09.29, 3,553,279,448원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 입지: "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상가지대.

* 배후수요: 인근 아파트 단지 및 상업시설 이용객을 배후로 확보할 수 있는 입지.

* 용도: 본건 501호는 건축물대장상 소매점이나 현황은 심리상담센터로 이용 중. 이는 상권 내 다양한 업종의 잠재성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "군산롯데몰"이 인근에 있어 쇼핑 등 편의시설 이용이 용이.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장 이용이 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 불일치: 본건 501호는 건축물대장상 '소매점'이나, 실제로는 '심리상담센터'로 이용 중입니다. 이는 향후 인허가, 재산권 행사 또는 명도 과정에서 행정적 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황의 보증금은 0원이나, 실제 임대 관계나 차임 등 세부 내역이 파악되지 않아 주의가 필요합니다. (다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.)

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 44.5억 원에 달하여 경매 절차 진행 및 이후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 군산시 조촌동 2-21 인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 하지만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 변화나 기타 잠재적 이슈에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 조촌동, "군산롯데몰" 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 이용의 차이가 존재하나, 이는 향후 적극적인 활용을 통해 가치 상승의 기회로 작용할 수도 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 임대 관계가 미상인 점과 높은 채권 총액은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* "군산롯데몰" 인근 상업지구의 입지적 장점.

* 아파트 단지 배후와 노선상권의 잠재적 수요.

* 건축물대장과 현황 용도 불일치로 인한 향후 리모델링 또는 용도 변경 시 가치 상승 기대 (단, 관련 규제 및 비용 확인 필수).

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 기회 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 본 물건의 적정 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 분석에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 보다 정확한 가치 평가를 권장합니다.

* 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.