나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4570 [1] 부산광역시 남구 용호동 776-12 롯데캐슬아인스 102동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "운산초등학교" 북측 인근에 위치하는 롯데캐슬
아인스 102동 6층 603호로서, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린
생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물(102동) 내 6층 603호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26), 소로1류(폭 10m-12m)(2016-06-15)(접합), 중로2류(폭 15m
-20m)(2017-01-04)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(마루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-07-05)(운산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(운산
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4570 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 776-12 롯데캐슬아인스 102동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원 (2억 2천 1백만원)

토지면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.2511㎡

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.9329㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOO

건축 연도: 2007년 (사용승인일 2007.01.15)

총 층수: 25층

해당 층수: 6층

집합건물 아파트 정보:

* 아파트명: 롯데캐슬아인스

* 총 세대수: 430세대

* 주차 대수: 총 184대 (세대당 약 0.43대)

* 총 면적 (단지): 41491.55㎡

* 등기부 총 채권액: 539,864,003원

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 용호동 소재 "운산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 지역입니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(마루유치원, 운산초등학교), 절대보호구역(운산초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을7, 2015-02-27, 근저당권, 주식회사큐브대부, 금165,000,000원

* 권리 소멸 여부:

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 보증금도 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 본 물건이 위치한 곳은 아파트 단지를 중심으로 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

* 교통 및 접근성: 지역 내 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 인근에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의는 어느 정도 갖추고 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 입찰 전 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 단지명: 롯데캐슬아인스

* 주소: 부산광역시 남구 용호동 776-12

* 건축 연도: 2007년

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 430세대

* 해당 물건 층수: 6층 / 총 25층

* 전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

* 토지 지분 면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 주차: 총 184대 (세대당 약 0.43대)

* 주변 교육시설: 운산초등학교, 마루유치원 (상대/절대 보호구역)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비를 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인을 통해 정확한 미납 내역을 파악해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.43대로, 차량 보유 가구의 경우 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 소재하는 롯데캐슬아인스 아파트 경매 물건입니다. 운산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호합니다. 2007년에 준공된 아파트로 연식이 있으나, 롯데캐슬 브랜드 가치와 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가도 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 남구 용호동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단지 브랜드: '롯데캐슬'이라는 인지도가 높은 브랜드 아파트로, 안정적인 수요와 선호도를 유지하고 있습니다.

* 최근 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 가격이 감정가를 상회하는 수준에서 형성되어 있어 시장 가치가 높게 평가되고 있습니다.

* 교육 환경: 운산초등학교와 인접하여 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 4월~6월, 59.93㎡ 기준):

* 2026년 4월 21일, 24층 거래: 229,000,000원

* 2026년 4월 5일, 23층 거래: 234,000,000원

* 평균 시세 (유사 면적, 최근): 약 231,500,000원

* 감정가: 221,000,000원

본 물건의 감정가는 최근 실거래가 평균보다 다소 낮은 수준입니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 경매 제반 비용(취득세, 법무비, 수리비 등)을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여, 낙찰 후에도 수익성을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.