나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5447 [3] 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 102동 21층2105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 인근에 위치하는 공동주택(아파트, 3세대)으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

- 일련번호(1)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제32층 중 제16층 제1604호로서
(사용승인일 : 2008년 2월 28일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제45층 중 제17층 제1703호로서
(사용승인일 : 2019년 10월 30일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제30층 중 제21층 제2105호로서
(사용승인일 : 2004년 10월 11일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)~(3) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(2) : 인접지와 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(3) : 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 일련번호(2) : 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 일련번호(3) : 북측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 및 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5447 (3)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 102동 21층 2105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 922,000,000원

* 토지면적: 31.27㎡ (약 9.47평)

* 토지지분: 31.2709㎡ (약 9.47평)

* 건물면적: 125.20㎡ (약 37.84평)

* 건물지분: 125.1959㎡ (약 37.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 감정평가서 요약:

* 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 인근에 위치한 공동주택(아파트)으로, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로, 2004년 10월 11일 사용승인된 30층 중 21층 2105호입니다.

* 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로와의 접면 상태는 양호합니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 중동, 해운대초등학교 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 중동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 단지 정보: 롯데캐슬마린아파트 단지는 총 6개 동, 792세대로 구성되어 있으며, 2004년 10월 11일에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 4일 하나은행 근저당권 (1,380,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,017,052,053원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계는 미상이며, 인수하는 보증금은 없으나 세입자의 점유 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 공동주택 및 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주민 편의성이 양호합니다.

* 개발 가능성: 해운대 지역은 부산의 주요 주거 및 관광 허브로서 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 해운대초등학교가 인접해 있어 학군이 양호합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 중동역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 각종 편의시설, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 월세 정보가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명확한 점유 관계 확인 및 협의가 필요합니다.

* 물건 특이사항: 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 일반적인 경매 절차로 진행될 것으로 예상됩니다.

* 건물 연식: 2004년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지에 위치한 롯데캐슬마린아파트입니다. 편리한 교통, 양호한 교육 및 생활 인프라를 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 이는 일반적인 경매 절차에 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 해운대구 중동, 해운대초등학교 인접 및 중동역 역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 생활 편의시설과 교통의 편리함으로 실거주 수요가 꾸준하며, 해운대 지역의 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 대단지 프리미엄: 롯데캐슬마린아파트라는 브랜드 인지도와 대단지의 관리 효율성 및 편의시설을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근(2026년 6월) 롯데캐슬마린아파트의 매매 사례를 분석한 결과, 84.97㎡(약 25.7평) 면적이 7억 8천만원 ~ 7억 9천 8백만원에 거래되었으며, 101.927㎡(약 30.8평) 면적은 7억 8천 3백만원에 거래되었습니다.

* 이는 3.3㎡당 약 918만원 ~ 939만원 (84.97㎡ 기준) 또는 약 768만원 (101.927㎡ 기준)의 시세로 나타납니다.

* 본건의 건물면적 125.20㎡(약 37.84평)는 최근 거래된 84.97㎡(약 25.7평) 및 101.927㎡(약 30.8평) 면적보다 큽니다. 일반적으로 면적이 클수록 3.3㎡당 가격은 낮아지는 경향을 고려할 때, 101.927㎡ 면적의 3.3㎡당 시세(약 768만원)를 적용하여 본건의 시세를 추정하면 약 9억 6천 1백 5십만원 (125.20㎡ * 768만원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

* 감정가는 9억 2천 2백만원으로, 최근 거래된 소형 면적보다는 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가: 950,000,000원

* 본 물건의 감정가(9억 2천 2백만원) 및 시세 분석(약 9억 6천만원 이상 추정)을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크(임대관계 미상)를 감안한 합리적인 예상 입찰가로 9억 5천만원을 제시합니다. 권리관계는 매우 안전하나, 명도 비용 및 소요 시간을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.