나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5447 [2] 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 102동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 인근에 위치하는 공동주택(아파트, 3세대)으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

- 일련번호(1)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제32층 중 제16층 제1604호로서
(사용승인일 : 2008년 2월 28일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제45층 중 제17층 제1703호로서
(사용승인일 : 2019년 10월 30일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제30층 중 제21층 제2105호로서
(사용승인일 : 2004년 10월 11일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)~(3) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(2) : 인접지와 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(3) : 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 일련번호(2) : 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 일련번호(3) : 북측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 및 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5447 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: (OOOOOO)

* 감정가: 896,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 102동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 토지면적: 11.56㎡ (약 3.50평)

* 건물 사용승인일: 2019년 10월 30일

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 해운대비스타동원

* 해당 층수: 45층 중 17층

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 소화 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, "해운대초등학교" 인근입니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 남동측 및 북동측으로 폭 15~30미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 버스 정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 해운대비스타동원

* 총 세대수: 504세대 (2개동)

* 사용승인일: 2019년 10월 30일

* 최고 층수: 45층

* 주차: 총 666대 주차 가능

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 주의 깊은 확인이 필요합니다. 일반적으로 아파트에서 지상권은 드물지만, 존재 시 인수될 수 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

* 등기부상의 모든 권리(근저당 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 부산은행 근저당 (2020.02.11)입니다.

* 전체 채권 총액은 2,157,110,400원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 해운대 지역 특성상 관광 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 학군 정보

* 인근에 해운대초등학교가 위치하여 통학이 용이하며 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 2019년 사용승인된 신축급 아파트로 단지 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 45층 중 17층에 위치하여 향후 좋은 조망권과 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 기재에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 혹시 모를 미정산 임대료나 점유 관계에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 실제 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 면밀히 점검해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 물건은 '유동화 물건'으로, 채권이 유동화 전문 회사로 이전되어 경매가 진행되는 경우입니다. 이는 채권자의 적극적인 권리 행사를 의미할 수 있습니다.

* 동일 물건에 대해 2025타경5447 (2) 외에 2026타경5692 (더블유에이치케이엔2506유동화전문) 경매 사건도 계류 중인 것으로 보입니다. 이는 채권자 간의 경합 또는 추가적인 권리 관계를 시사하므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구에 위치한 2019년식 신축급 아파트로, 편리한 교통 환경과 우수한 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해볼 만한 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상의 '소멸되지 않는 권리' 관련 문구 및 임대 관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 지역의 신축급(2019년 준공) 아파트라는 점.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높아 시세 차익 기대 가능성 높음.

* 해운대초등학교 인접 및 중동역 도보 거리의 우수한 입지.

* 선호도 높은 전용면적 84.95㎡.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 896,000,000원

* 최근 실거래가 (JSON 정보 기준): 940,000,000원 ~ 1,014,500,000원

* 본 물건의 감정가가 최근 실거래가 대비 약 10~15% 가량 낮게 책정되어 있습니다. 최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 시세 수준에서의 입찰이 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 970,000,000원

* 본 금액은 최근 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 물건 상태, 시장 변동성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.