나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [9] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1509호

1.2. 건물정보

* 건물명: 이든타워팰리스

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 총 세대수: 127세대 (준공: 2020년 10월 23일)

* 용도: 주거용 오피스텔

1.3. 토지정보

* 토지면적: 2.85㎡ (약 0.86 평)

* 건물면적: 23.04㎡ (약 6.97 평)

1.4. 감정가 및 매각대상

* 감정가: 95,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.5. 경매정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (9)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층에 위치합니다. 외벽은 대리석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다.

2.4. 이용상태 및 설비내역

전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 기계식 주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접도로 및 토지이용계획

북측 6m, 동측 8m 도로에 접해 있습니다. 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (2020-11-12)

* 소유권이전: 김세훈 (2021-01-25)

* 근저당권: 구포새마을금고 (2021-01-25, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025-07-31, 653,964,630원) - 말소될 권리

3.2. 채권총액

등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 남규진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입/확정일자: 2025-08-06

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

본건 경매는 구포새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 진행되며, 경매로 인해 소유권 이전 등기 이후 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 말소될 예정입니다. 임차인 남규진은 대항력이 없어 보증금을 배당받을 것이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 대연동 일대는 주상복합 건물과 상가, 주택 등이 혼합된 지역으로, 경성대학교 및 부경대학교가 인근에 있어 대학가 상권의 영향을 받고 있습니다. 또한, 대규모 아파트 단지 개발(대연8구역 등)이 진행되거나 예정되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 상권의 확장 가능성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 롯데슈퍼 대연점, 각종 편의점, 식당 등이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 대연초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 감만중학교, 개금고등학교 등도 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대연동 지역은 원룸 밀집 지역이 많아 도시재생 사업을 통해 범죄 예방 환경 디자인(셉테드)을 강화하고 1인 가구 안심 마을로 조성하려는 노력이 진행 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 채권총액(780,000,000원)이 감정가(95,000,000원)에 비해 현저히 높아, 배당 종기 내 채권 신고 여부 및 낙찰가율에 따라 잔여 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 임차인 관련 리스크

임차인 남규진은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 배당 절차 과정에서 미회수분이 발생할 경우 법적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항

* 본건은 공동담보로 묶여 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변 개발 계획과 함께 상권 확장 가능성이 있으며, 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채권총액과 건물 용도에 대한 현황 불일치 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 대연역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 대규모 주거 단지 개발에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 주거용으로 사용하기에 편리한 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

이든타워팰리스 및 인근 오피스텔의 최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 23.04㎡ (약 7평) 면적의 오피스텔은 1억 3천만원대부터 2억 5천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 신축급이거나 역세권에 위치한 경우, 1억 5천만원 이상의 시세를 형성하는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 9,500만원으로, 이는 현재 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다.

8.2. 예상 입찰가

본건은 대연역 인근의 역세권에 위치하며, 실거주 및 투자 가치가 있는 오피스텔입니다. 권리 인수 부담이 없고, 주변 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

현재 시세 수준과 경매 물건의 특성을 감안하여, 보수적으로 시세의 80~90% 수준인 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 활동, 입찰 참여자들의 성향 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.