나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [5] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1505호

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 121,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.6195111187909563㎡ (약 1.09평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물지분: 29.23㎡ (약 8.84평)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 주거용 오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 건물 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1505호입니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 폭 6m, 동측으로 약 8m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 25일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박경배

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 520,000원

* 전입일자: 2024년 4월 29일

* 확정일자: 2024년 4월 30일

* 배당신고일자: 2025년 9월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 박경배님은 대항력이 없어 보증금을 배당받아야 하나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하며, 대연역 인근으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 건물: 이든타워팰리스는 2020년 10월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본건은 15층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 대리석 및 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 개별난방(도시가스), 기계식 주차, 승강기, 화재탐지/경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 대연초등학교가 인근에 있으며, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 학군

* 교통: 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 학군: 대연초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 본건은 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. (현황과 공부상 용도 불일치 가능성)

* 공동담보 물건으로, 채권자의 추가 담보 설정 여부에 따라 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 주거용 오피스텔은 일반 아파트에 비해 관리비가 높을 수 있으며, 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동, 대연역 역세권에 위치한 이든타워팰리스의 15층 오피스텔입니다.

최근 사용 승인된 건물(2020년 10월)로 깔끔한 상태를 기대할 수 있으며, 전용면적 29.23㎡ (약 8.84평)의 소형 주거용으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하고 대항력 없는 임차인이 있어 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 있어, 안정적인 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대연역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 교통 편리.

* 대연초등학교 인접 및 주변 상업시설 밀집으로 생활 인프라 우수.

* 최신 준공 건물이어서 관리 상태 양호 기대.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계.

* 소형 평형으로 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 121,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 주변 시세:

* 본건과 유사한 전용면적(29.23㎡)의 이든타워팰리스 매물은 최근 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되고 있거나 호가가 형성되어 있습니다.

* 인근 오피스텔의 임대 시세는 보증금 1,000만원, 월세 50~55만원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

감정가(1억 2,100만원)는 최근 주변 시세(1억 2,000만~1억 3,000만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서 본 건의 최적 입찰가는 1억 2,500만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.