나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [6] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1506호

건물명: 이든타워팰리스

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

용도: 오피스텔 (주거용)

준공일자: 2020년 10월 23일

총 층수: 15층 중 15층

건축물 주요 용도: 업무시설 (실제 주거용으로 이용 중)

건물 내부 설비: 급배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비.

외벽: 대리석 및 몰탈 위 페인팅

내벽: 벽지 도배 등

창호: 샷시창

1.2. 면적 및 토지 정보

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 33.02㎡ (약 10.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역.

토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 평지로서 오피스텔 부지임.

인접 도로 상태: 북측 6m, 동측 약 8m 도로에 접함.

1.3. 경매 정보

감정가: 137,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고 추정)

말소기준권리: 구포새마을금고 근저당권 (접수일자 2021-01-25, 채권최고액 780,000,000원)

등기부채권 총액: 948,983,337원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주상복합 지역입니다 [cite: Provided Text].

지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 상대보호구역 등에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 다수 소재하고 있습니다.

지하철 2호선 대연역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건에는 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있었습니다.

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권을 비롯한 대부분의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 01월 08일

확정일자: 2023년 12월 08일

배당신고일자: 2025년 09월 04일

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 김민선은 대항력이 없어 보증금 130,000,000원을 인수하지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권 분석

본건이 소재한 대연동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

경성대학교, 부경대학교 등 대학가가 인근에 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 상업 시설 및 근린 생활 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높은 편입니다.

교통의 편리성으로 인해 유동 인구가 많으며, 이는 오피스텔 임대 및 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에 대연초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 대연역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 상업 시설, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오 시설 유무

본건 주변에 직간접적으로 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 있으나 이는 토지 이용 규제에 해당하며, 현황에 직접적인 영향을 주는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

주거용 오피스텔로서 실제 사용 용도와 건축물대장상 용도(업무시설) 간의 차이가 있으나, 실제 주거 이용에는 큰 문제가 없는 것으로 보입니다.

공동 담보 물건으로, 채무 규모가 크다는 점은 경매 시장 상황에 따라 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 핵심 지역에 위치하며, 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

교통, 교육, 생활 편의 시설 등 주거 만족도를 높이는 요소들이 풍부하며, 안정적인 건물 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

현재 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

따라서 본건은 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 2호선 대연역 인근 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

생활 편의: 주변 상업 시설, 학교, 병원 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

안정적 건물: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내에 위치하며, 필수 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 소멸: 모든 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 137,000,000원

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔들이 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리가 없고, 소형 면적임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 110,000,000원 ~ 130,000,000원 내외로 제안합니다.

다만, 이는 과거 시세 및 유사 물건 분석에 기반한 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사 및 현황 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.