나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [7] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 1744-1번지에 위치한 이든타워팰리스 15층 1507호 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5654 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 93,000,000원이며, 토지면적은 2.78㎡ (약 0.84평), 건물면적은 22.44㎡ (약 6.79평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 구OOOOOO입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 주거용 오피스텔임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 대연초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 주상혼용지역으로 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 25일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다.

본 경매는 구포새마을금고의 신청에 의한 임의경매로, 2025년 7월 31일에 개시결정이 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 810,000,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황으로 김 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원에 2023년 5월 30일 전입, 2023년 5월 3일 확정일자를 받았습니다.

김 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 9월 5일입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 주택임차권(을2) 또한 경매로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차 진행 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 부산 남구의 중심 지역 중 하나로, 대연역을 중심으로 형성된 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

또한, 대연초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 기능 역시 충족됩니다.

북측 6m, 동측 약 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 주변 상권과의 연계성도 좋습니다.

5. 생활정보

건축물 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 15층에 위치합니다.

외벽은 대리석 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시 시스템으로 구성되어 있습니다.

건물에는 급·배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 기계식 주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물대장상 용도 표시는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 사용 중이며, 공급면적 22.44㎡ (약 6.79평)으로 구성되어 있습니다. 건물은 2020년 10월 23일 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 높은 채무 총액: 본건 감정가(9,300만원) 대비 총 등기부채권액(8.1억원)이 현저히 높아, 경매 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

나. 건축물 용도 불일치: 건축물표제부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '주거용 오피스텔'로 사용되고 있어, 향후 행정 처분이나 대출 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 감정평가서 상 이용 상태가 '주거용 오피스텔'로 명확히 기재되어 있어, 현황에 따른 주거용 사용은 가능한 것으로 보입니다.

다. 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동이라는 우수한 입지 조건과 대연역 역세권이라는 교통 이점을 갖춘 주거용 오피스텔입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가 대비 과도한 채무 총액과 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 불일치는 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

이러한 잠재적 리스크를 고려하더라도, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대연역 인근으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 안정적인 권리 관계: 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 문제로부터 자유로움.

* 실거주 및 임대 수익: 주거용 오피스텔로서 실거주 만족도가 높으며, 소형 주거 공간 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무 총액으로 인한 유찰 시, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다.

입찰 시 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 현 시세와의 비교 분석을 통해 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세 조사 결과, 이든타워팰리스 및 인근 지역의 20~30㎡ 규모 오피스텔은 현재 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 93,000,000원은 현재 시세 대비 다소 낮거나 비슷한 수준으로 판단됩니다.

높은 채무 총액과 경매 경쟁 현황 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

이에, 보수적인 관점에서 78,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 동종 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 그리고 경쟁 입찰자의 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.