나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [4] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1504호

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

준공일: 2020년 10월 23일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재, 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

건물: 이든타워팰리스 15층 1504호로, 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상복합지역 내에 자리하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축: 건물은 철근콘크리트 구조로 15층 건물 중 15층에 해당하며, 외벽은 대리석 및 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지: 장방형의 평지로서 오피스텔 부지로 이용되고 있으며, 북측으로 6m, 동측으로 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 01월 25일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김진주 (김 )

* 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 03월 07일

* 확정일자: 2024년 02월 23일

* 배당신고일자: 2025년 09월 18일

* 대항력: 없음. 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권(말소기준권리), 주택임차권(말소), 임의경매(말소) 등이 등기되어 있습니다. 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 910,000,000원 (근저당권 780,000,000원 + 주택임차권 130,000,000원)

1.4. 상권 및 생활정보

주변환경: 본건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주상복합 건물이 밀집해 있습니다.

교통: 지하철 2호선 대연역과 인접한 역세권으로 교통이 매우 편리합니다. 또한, 여러 버스 노선이 지나는 버스정류장이 가까이 있어 이동성이 좋습니다.

생활편의: 인근에 다양한 근린생활시설과 마트(롯데슈퍼프레시 대연점 등)가 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 대연초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소 예정이므로, 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리 인수 문제는 없습니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 없어 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 발생할 수 있는 절차적 부분을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

채권 규모: 본건의 감정가는 135,000,000원이지만, 등기부 상 채권 총액은 910,000,000원으로 높은 편입니다. 이는 채무가 많음을 시사하지만, 본 물건의 낙찰가 산정에는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

물건 특이사항: '공동담보' 물건으로, 해당 채무가 본 건 외 다른 자산과 함께 담보로 설정되어 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 주거용 오피스텔로, 지하철 2호선 대연역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대연초등학교 등 교육 시설과 각종 편의시설이 근접해 있어 생활 환경이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높은 점은 시장 상황 및 경쟁률을 고려할 때 입찰가 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

대연역 역세권에 위치하여 안정적인 임대수요가 기대되는 오피스텔입니다.

주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도가 비교적 용이하며, 인수 부담이 없습니다.

주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건과 유사한 '이든타워팰리스'의 33㎡ (공급면적 기준) 매물이 2021년 3월에 1억 3,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 인근 '대연힐스테이트푸르지오' 오피스텔의 경우, 29A 타입(약 11평)이 최근 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 선에서 거래되고 있으며, 이는 최고가 대비 약 30% 하락한 시세를 나타냅니다. 주변 다른 오피스텔의 시세 정보는 제한적이거나 실거래가 산출에 어려움이 있습니다. 현재 시세는 본건의 전용면적 32.68㎡(약 9.89평) 기준으로 1억 2,000만원에서 1억 4,000만원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가:

감정가: 135,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 추정 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

현재 시세 범위를 고려할 때, 감정가 수준인 135,000,000원 내외 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁 상황에 따라 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.