나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [2] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1502호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.046719923437853㎡ (약 1.22평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고

1.2. 건축물 정보

건축물명: 이든타워팰리스

준공일자: 2020년 10월 23일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당층: 15층

세대수: 총 127호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 대연초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

건물의 북측으로는 폭 6m, 동측으로는 폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당(2021년 1월 25일 접수, 780,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 구포새마을금고 근저당 (말소기준권리): 2021-01-25, 780,000,000원

* 이종욱 주택임차권: 2025-10-14 (말소)

* 구포새마을금고 임의경매: 2025-07-31 (말소)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 이종욱)

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 31일

* 확정일자: 2025년 03월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 909,000,000원으로, 이는 본건의 감정가 135,000,000원보다 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 대연동은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 인근에 대연초등학교, 대천중학교, 대연고등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세

이든타워팰리스와 유사한 평형(약 10평)의 오피스텔 시세를 분석한 결과, 정확한 개별 호실의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 인근의 다른 오피스텔 시세 자료를 참고할 때, 본 건의 감정가인 1억 3,500만 원은 해당 면적대의 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산 지하철 2호선 대연역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

대연초등학교, 대남초등학교, 대천중학교, 대연고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 주거 편의시설

주변에 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도와의 차이

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 사용되고 있다는 점은 추후 재산세 부과 등에서 차이가 발생할 수 있습니다. 다만, 법적으로는 주거용으로 사용하고 있기에 실질적인 주거 기능에는 문제가 없습니다.

6.2. 주변 개발 사업

대연동 지역 일부에서 재개발 또는 신규 주택 건설 사업이 추진될 수 있습니다. 이러한 개발은 향후 지역 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 사업 진행 현황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부채권 총액이 909,000,000원으로 감정가 135,000,000원을 훨씬 상회합니다. 이는 채권자들의 우선순위에 따라 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급 주거용 오피스텔로, 역세권(대연역) 및 주요 도로 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다. 주변 학군 및 상업시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 감정가 대비 시세 분석 시 합리적인 투자 기회를 제공할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 접근성: 대연역 도보권 및 주요 도로망 이용 용이.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설 풍부.

* 신축급 오피스텔: 준공된 지 얼마 되지 않아 내외부 상태 양호 예상.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없음.

* 안정적인 주거 수요: 대연동 일대의 꾸준한 오피스텔 임대 수요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 135,000,000원입니다. 현재 파악된 임차인의 보증금은 129,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 주변 시세 및 본건의 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 108,000,000원에서 121,500,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 법원 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명확한 권리 관계 및 특이사항 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.