나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [3] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1.사건번호 및 소재지

사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1503호

1.1. 2.용도 및 매각 대상

용도: 오피스텔 (주거용)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3.감정가 및 면적

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지 지분: 4.046719923437853㎡

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물 지분: 32.68㎡

1.1. 4.건축물 상세

건물명: 이든타워팰리스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물

해당 층: 15층 (총 15층)

외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지 도배 등

창호: 샷시창 구조

설비: 급·배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 기계식 주차, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등

전유부 면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

주요 용도: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용됨.

1.1. 5.토지 상세

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태: 북측 6m, 동측 약 8m 도로 접함.

1.2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 대연역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역

기타 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당 (구포새마을금고, 2021-01-25, 780,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매 등기 모두 말소 대상임. 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박 (박승혜)

보증금: 50,000,000원

차임: 360,000원

전입일자: 2021-11-19

확정일자: 2021-10-19

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 배당 순위에 따라 보증금을 일부 또는 전부 변제받지 못할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금 분석

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 박 씨는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권이 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 유사 물건 시세

본건이 위치한 대연동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

이든타워팰리스 30㎡ 내외 오피스텔의 경우, 최근 시세는 약 135,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다.

4.2. 유사 오피스텔 시세 동향

본건 감정가 135,000,000원은 현재 시장 시세와 비슷한 수준이거나 하단에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

대연초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 역시 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모 및 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 등기부 채권 총액이 830,000,000원에 달합니다.

이는 채무가 많다는 점을 시사하나, 본건 개별 물건의 감정가 및 시세 대비 부담은 경매 진행 과정에서 조정될 것으로 예상됩니다.

6.2. 주거용 오피스텔 사용

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 사용되고 있으며 이는 일반적인 오피스텔의 이용 형태입니다. 주거용으로 사용함에 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 주로 주거, 상업, 교육 시설로 구성되어 있어 혐오시설에 대한 우려는 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 별도의 채무나 보증금 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 고려하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 부재로 보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 지하철 대연역 인근 역세권, 편의시설 접근성 양호.

* 실거주 및 임대 적합: 생활 편의성 및 교통 편의성을 바탕으로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

현 시세: 약 135,000,000원 ~ 160,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 및 권리관계 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려한 적정 입찰가: 145,000,000원

네이버 부동산, 이든타워팰리스 매매 시세 정보 (검색 일자: 2026년 7월 23일)

KB부동산, 이든타워팰리스 매매 시세 정보 (검색 일자: 2026년 7월 23일)

제공된 감정평가서요약 요향표

제공된 건축물표제부 요약 - 전유부 JSON 데이터

제공된 집합건물 등기부요약

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