나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6651 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리 1066-15 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리 소재 "진안농공단지(1단지)"내에
위치하며, 부근은 소규모공장지대(농공단지)로 중소규모의 공장건물 및 사무실 등이
혼재합니다.

교통상황

간선도로에서 본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황
보통입니다.

형태 및 이용상태

유사 가장형의 토지로 자체지반 평탄하게 조성된 공장용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측(12m내외) 및 남측(6-7m내외)으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 없습니다.
기 타: 대상토지상에는 별첨 사진과 같이 이동가능한 컨테이너가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가): 철근콘크리트구조 스라브 및 경량철골조립식 판넬지붕 2층으로,
(사용승인: 1990.08.11.신축, 1991.05.22.증축)
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 적벽돌, 벽지, 한지, 타일, 기타 인테리어 등 마감,
바닥: 목재, 타일, 콘크리트, 에폭시 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 2-나): 경량철골조립식구조 판넬지붕 단층으로(사용승인: 1991.08.21.)
외벽: 적벽돌 치장쌓기,
내벽: 판넬 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 ㉠: 경량철골조립식구조(치장벽돌) 판넬지붕 단층
일련번호 ㉡: 조적조 판넬지붕 단층
일련번호 ㉢-㉥: 경량철골조립식 판넬지붕 단층
일련번호 ㉦,㉧: 경량철골조립식 강판지붕 단층

이용상태

2-가): 공장 및 창고, 사무실 등
2-나): 공장(창고)
㉠: 창고
㉡: 통로
㉢: 창고 및 비가람시설
㉣: 폐수처리장
㉤: 공장
㉥: 창고
㉦: 기계실
㉧: 가추

설비내역

2-가): 기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 사진용지와 같이 제시외건물(㉠-㉧)이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 2층 일부(공장(창고))는 공부상 스라브지붕이나 실제는 판넬지붕이며,
일련번호 2-나) 공부상 스라브지붕이나 실제는 판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(감정평가서㉠~㉧) 매각 포함, 목록2.(감정평가서 2-가, 2-나) 공부상 스라브지붕이나 현황은 판넬지붕
2.공장및광업재단저당법 제6조 제2022-139호, 제2022-199호 기계기구 목록은 중복되며 기계기구의 가동여부 미확인, 소재불명 기계기구(5식) 있음(별지 기계기구 목록 및 감정평가서 참조)
3.지상에 이동이 용이한 콘테이너, 공장건물 내ㆍ외부에 소재하는 제시외 기계기구 매각 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2024타경6651 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리 1066-15이며, 새주소는 전북특별자치도 진안군 거북바위로1길 19-4 입니다.

토지 면적은 2894.00㎡ (약 875.68평)이며, 건물 면적은 1708.80㎡ (약 516.92평)입니다.

본 물건의 감정가는 1,048,154,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 전북은행으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

대상 토지는 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리에 위치한 "진안농공단지(1단지)" 내에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공장 지대로, 중소규모의 공장 건물 및 사무실 등이 혼재하는 지역입니다.

간선도로에서의 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 유사 가장형의 공장용지로 이용 중입니다.

본 건의 동측(12m 내외) 및 남측(6-7m 내외)으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 전북은행 근저당권 (을5, 460,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당권 을6, 가압류 갑15, 압류 갑16, 갑18, 갑19, 임의경매 갑17, 건물 등기부 을5, 을6, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권에 대한 사항도 없습니다.

* 임차인 현황:

대항력 있는 임차인이 두 명 존재합니다.

* 임차인: 김 , 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2013-02-28, 확정일자 2024-12-24, 배당신고일자 2025-01-16, 대항력 있음.

* 임차인: 임 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 1999-12-01, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인의 보증금 전부가 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진안농공단지 내에 위치하여 공장 운영 및 관련 사업을 영위하는 데 적합한 입지입니다.

주변 공장들과의 연계 가능성이 있으며, 지역 산업 단지의 특성상 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

하지만 해당 지역의 전반적인 산업 경기 및 수요 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 공장 용지이므로 일반적인 주거 생활 편의시설과는 거리가 있습니다.

단, 진안읍 소재지에 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 대항력 있는 임차인 임재덕(보증금 1억 2천만원) 및 김한택(보증금 1천만원)이 존재합니다. 이들의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 총 1억 3천만원의 보증금 인수 가능성이 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물 목록 2-가, 2-나의 경우, 공부상 스라브지붕이나 실제 현황은 판넬지붕으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다. 또한, 공장 및 광업재단저당법상의 기계기구는 중복되거나 소재불명, 가동여부 미확인 상태이므로 인수 시 하자 발생 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외되므로, 현장에서 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 일반적인 공장단지 내에 위치하고 있어, 대규모 혐오시설이나 공해 발생 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등이 지정되어 있어 환경 및 건축 관련 규제 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진안농공단지 내 공장으로, 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 10억 4천만원 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그들의 보증금 인수 가능성은 중요한 위험 요소입니다. 또한, 건물 공부와의 차이 및 기계기구 상태 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

해당 물건은 잠재적인 임차인 부담과 건물 상태 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 단지 내 입지: 진안농공단지 내에 위치하여 공장 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 토지 규모: 2894㎡의 비교적 넓은 토지는 다양한 규모의 공장 운영이나 증축 등을 고려할 수 있는 장점이 있습니다.

* 임대 수익 가능성: 향후 공장 임대 사업을 고려할 경우, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,048,154,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인의 보증금(총 130,000,000원)을 제외한 금액을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 가능성이 높은 점을 감안할 때, 해당 보증금 인수액을 낙찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 정확한 시장 가치 및 임차 보증금 회수율 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가격을 결정하는 것이 중요합니다. 추가적인 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 시세 등을 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.