나이스옥션 법원경매 전주 2024타경41951 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-1 중인마이빌 102동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 "중인초등학교" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택 , 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 진출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수
등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서,

외벽 : 돌붙임 및 징크판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "연립주택부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경41951 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-1 중인마이빌 102동 3층302호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 142,000,000원

1.2. 물건현황

토지면적: 109.90㎡ (약 33.24평)

토지지분: 109.9㎡

건물면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

건물지분: 68.04㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 302호

1.3. 가격정보

감정평가액: 142,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 "중인초등학교"에서 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 기능과 농업이 공존하는 환경입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 단지로의 차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성 및 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다. 남측으로 개설된 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다. 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인 및 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 전주중앙신용협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 임차인현황

* 들판주식회사: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2023년 4월 5일, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023년 7월 4일, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는권리

토지에 별도 등기로 한국전력공사의 지상권(을구 28, 29, 30, 31번)이 설정되어 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사물건실거래가분석

주변 유사 연립주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 전주시 완산구 중인동 801-1 (중인마이빌, 68.04㎡, 1층, 2016년 준공): 2026년 3월, 130,000,000원에 직거래.

* 전주시 완산구 중인동 999-1 (다른 동, 84.88㎡, 3층, 2017년 준공): 2026년 2월, 164,000,000원에 중개거래.

* 전주시 완산구 중인동 816 (숲안애, 84.6775㎡, 1층, 2016년 준공): 2026년 5월, 169,000,000원에 중개거래.

4.2. 시장동향

본건과 동일한 단지 및 유사 면적(68.04㎡)을 가진 연립주택이 2026년 3월 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로 1층보다 선호도가 높을 수 있습니다. 인근의 약간 더 넓은 면적(약 84㎡)의 연립주택은 160,000,000원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공된 자료에 제한적임)

5.2. 교육시설

본건에서 남서측 원거리에 중인초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

특별한 기타 참고사항은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수되는권리

토지에 설정된 한국전력공사의 지상권은 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 행정구역제한

본건은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 등 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전주시 완산구 중인동에 위치한 연립주택으로, 2016년에 준공된 건물입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확하지만, 토지에 한국전력공사의 지상권이 설정되어 있어 매수인이 이를 인수해야 하는 점은 유의해야 합니다. 주변 실거래가와 비교 시 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다. 3층이라는 층수 이점을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 본건 면적(68.04㎡)을 기준으로 주변 시세가 1.3억 원 이상으로 형성되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 3층이라는 층수 이점은 1층보다 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

9. 예상입찰가

현 시세 및 주변 거래 가격, 그리고 인수되는 지상권 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다. 이는 감정가(142,000,000원)와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로, 보수적인 관점에서 제안하는 가격입니다. 입찰 가격 결정 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰 동향을 추가로 파악하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.