나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30245 [2] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 "한국전기안전공사" 북측 인근에 위치하는 두성빌딩 3층 301로 및 3층 302호로서, 인근은 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 구성된 혁신도시내 상가지대입니다.

교통상황

서측 인근으로 왕복4차선의 ‘호남로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 3층 301호 및 302호로서 외벽 : 화강석판재 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임, 판넬잇기 등 마감 바닥 : 타일, 화강석판재 등 마감. 창호 : 시스템창호 등 마감.

이용상태

① 기호1 및 기호2 각 ‘공부상 용도는 ‘일반음식점’이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. ② 기호2는 붙임 배치도와 같이 내부를 구획하여 302-1, 302-2, 302-3호로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(일반상업지역) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(도시계획도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(도시계획도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

기호1 및 기호2 공히 집합건축물대장상 용도가 ‘일반음식점’이나 현황 ‘사무실’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

물건 비고

공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 내부를 302-1호, 302-2호, 302-3호로 구획하여 사무실로 이용 중이며 경계복원은 용이(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경30245 (2)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 302호

건물명: 두성빌딩

토지면적: 61.53㎡ (약 18.6평)

건물면적: 196.15㎡ (약 59.3평)

토지/건물일괄매각

감정가: 459,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프디제이비2512유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지하 1층, 지상 6층

본건 위치: 지상 3층

건물 용도 (공부상): 일반음식점

건물 용도 (현황): 내부를 302-1호, 302-2호, 302-3호로 구획하여 사무실로 이용 중

주요 용도 (건축물대장): 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 위락시설

건축 허가일: 2014-04-04

사용 승인일: 2014-12-31

신축 허가 번호: 2014-지역개발과-1101

신 주소: 전북특별자치도 완주군 오공로 11-6 (이서면 갈산리)

1.3. 토지 정보

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

제한사항: 가축사육제한구역, 상업구역

인접 도로: 서측 약 20m, 동측 약 10m 아스팔트 포장도로 접합

토지 형상: 사다리형 평지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 "한국전기안전공사" 북측 인근 두성빌딩 3층 301호 및 302호에 위치합니다.

주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 구성된 혁신도시 내 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

서측 인근으로 왕복 4차선의 '호남로'가 지나며, 본건까지 제반 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 조건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번, 근저당권 (전북은행, 2015-07-03 접수)

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사두성개발 (2015-01-07)

소유권이전: 정열모 (2015-07-03, 매매)

근저당권: 전북은행 (2015-07-03, 말소기준권리)

가압류: 하나저축은행 (2024-08-19, 말소)

압류: 구리세무서장 (2025-01-10, 말소)

가압류: 서울보증보험 (2025-01-15, 말소)

압류: 완주군 (2026-01-23, 말소)

임의경매: 에프디제이비2512유동화전문 (2026-01-23, 말소)

3.3. 등기부채권 총액

1,166,205,094원

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 유 (유한회사더바이브)

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

사업일자: 2023-12-19

확정일자: 2025-09-15

배당신고일자: 2026-06-01

대항력: 없음

* 임 (임도균)

보증금: 10,000,000원

차임: 495,000원

사업일자: 2021-01-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 주 (주식회사케이피엘산업)

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

사업일자: 2023-08-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.6. 권리분석 종합 의견

모든 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 임차인 임 님과 주 님은 확정일자를 받지 않아 배당 우선순위가 낮을 수 있습니다. 보증금 회수 여부 및 명도 과정에서의 협의 가능성을 추가적으로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 완주군 이서면 갈산리 지역은 혁신도시 내 상가지대로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 한국전기안전공사가 있어 관련 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

4.2. 주변 주요 시설

인근에 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하여 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

도보 가능한 거리에 대중교통 시설이 있어 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 관련이 있거나 가치 하락에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

혁신도시 내에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다. (은행, 병원, 식당, 쇼핑시설 등)

5.2. 교통 및 접근성

서측으로 왕복 4차선 호남로가 인접하고, 동측으로 폭 10m 내외의 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 매우 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

공부상 용도는 '일반음식점'이나 현재는 내부를 구획하여 사무실로 이용 중입니다. 경계 복원은 용이하여 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 향후 용도 변경 시 건축법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으나, 확정일자 미비, 배당 신고 누락 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 총 보증금 25,000,000원의 회수 여부에 따라 명도 저항이 있을 수 있습니다.

6.3. 유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 그러나 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 완주군 혁신도시 상업지구 내에 위치한 근린상가 건물로, 교통 접근성이 우수하고 주변 배후 수요가 풍부한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 현황 사무실로 이용 중인 점을 고려할 때 실사용 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

권리 관계는 말소 예정인 권리가 많아 비교적 깨끗하나, 임차인 명도 문제는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 완주 혁신도시 내 우량 입지: 지속적인 개발과 수요 증가가 예상되는 지역입니다.

* 양호한 교통망: 대로변 인접 및 대중교통 접근성 용이.

* 유연한 활용 가능성: 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으나, 내부 구획을 통해 다수의 사무실로 운영 가능하여 임대 수익 다각화 가능.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 경우 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 459,000,000원을 기준으로 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 상권 시세 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.