나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3072 [1] 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1139-14 하나로라이프하우스 106동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 "진달래문화센터" 북동측 인근에 위치하는
구분건물로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 2층 201호로서

외 벽 : 미장스톤, 인조석 타일붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"공동주택(단지형 다세대주택)" 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 화재경보설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "공동주택(단지형 다세대
주택) 건부지" 상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소2-4-1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

본건은 후첨‘호별배치도’와 같이‘건축물현황도’상 위치와‘현황’위치가 상이한 바
본건 평가에서는‘건축물현황도’를 기준으로 위치확정 후 평가하였으니 참고하시기 바람.
(201호, 202호의 면적은 동일하나 현황 호수가‘건축물현황도’와 반대로 표시되어 있음.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

감정평가서상 '호별배치도'와 같이 '건축물현황도'상 위치와 '현황' 위치가 상이하다 되어 있으나, 2026. 6. 4.자 사실조회회신서에 따르면 건축물현황도와 실제 호별 위치가 상이한 사항이 확인되어 정정절차를 완료하였으며 현재는 실제 현황과 일치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3072 (1)

채권자: 권OO

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명: 하나로라이프하우스

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1139-14 하나로라이프하우스 106동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호

건축물 사용승인일: 2012년 4월 12일

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.56㎡ (약 14.69평)

토지지분: 48.56㎡ (약 14.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.57㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.57㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보, 감정평가서상 '호별배치도'와 '건축물현황도'상 위치와 '현황' 위치가 상이하다는 내용이 있었으나, 2026년 6월 4일자 사실조회회신서에 따라 건축물현황도와 실제 호별 위치가 상이한 사항이 확인되어 정정절차를 완료하였으며, 현재는 실제 현황과 일치함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 "진달래문화센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 건축물 구조 및 마감

외벽: 미장스톤, 인조석 타일 붙임 등 마감.

내벽: 벽지도배 등 마감.

창호: 샤시 창호임.

2.4. 설비내역

공동 승강기설비, 화재경보설비, 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

2.5. 토지 이용 현황

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "공동주택(단지형 다세대주택) 건부지" 상태임.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소2-4-1)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 건물의 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같음.

* 소유권보존: 김호영 (2012-04-19)

* 소유권이전: 신순영 (2012-06-07, 매매)

* 근저당: 밀양농업협동조합 (60,000,000원, 2012-06-07) - 말소 (말소기준권리)

* 근저당: 권기삼 (35,000,000원, 2012-06-07) - 말소

* 근저당공동담보: 권기삼 (35,000,000원, 2023-06-28) - 말소

* 임의경매: 권기삼 (70,000,000원, 2024-12-13) - 말소

등기부채권 총액: 130,000,000원.

본 경매로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등 특이사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력 없는 임차인이므로 인수사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 소재지는 주거단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. "진달래문화센터"가 인근에 위치하여 문화생활 접근성이 양호함.

4.2. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 조사가 권장됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 대규모 단지형 다세대주택 내에 위치하여 단지 내 편의시설 및 관리가 이루어질 것으로 예상됨. 주변에 단독주택 및 공동주택이 혼재하여 주거 환경은 무난한 편임.

5.2. 교육 및 편의시설

주변 지역의 교육시설 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황도 상 위치 상이 문제

과거 건축물현황도상 위치와 현황 위치가 상이한 문제가 있었으나, 2026년 6월 4일자 사실조회 회신을 통해 정정 절차가 완료되어 현재는 실제 현황과 일치하는 것으로 확인되었으므로, 이는 리스크 요인이 해소된 것으로 판단됨.

6.2. 임차인 관련

김대완 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.

6.3. 등기부상 말소 기재

임의경매 개시결정 등기가 '말소'로 기재된 부분은 법원 경매 진행 상황과 상이할 수 있는 점에 대한 확인이 필요함. (통상적인 경매 사건의 경우, 해당 기재는 경매 절차 진행 또는 완료 후 말소되는 경우가 많으므로, 실제 경매 진행 여부는 법원에 재확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 하나로라이프하우스 내 다세대주택임. 건축된 지 약 10년이 되었으며, 건물 및 토지 면적이 적절함. 과거 존재했던 위치 불일치 문제가 해결되었고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편임. 주위 환경은 주거지 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 보통 수준임.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 매물의 최근 매매 사례(90,000,000원)가 존재하여 시세 파악 용이.

* 건축물 현황도와 실제 위치 불일치 문제가 해결되어 불확실성 해소.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 없음.

* 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.57㎡)의 하나로라이프하우스 103동/104동 매물이 2026년 2월 2일에 90,000,000원에 거래되었음. 본건의 감정가는 93,000,000원임.

이를 고려하여, 본건의 적정 시세는 약 90,000,000원 ~ 93,000,000원 수준으로 판단됨.

따라서, 낙찰 후 명도 및 부대 비용을 고려하고, 시세 대비 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 88,000,000원 으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.