나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1844 [4] 경상남도 창녕군 대합면 목단리 288-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 대합면 목단리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중임. - 본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 제시외 건물의 부지 및 나지로 이용 중임. - 본건 기호 (3) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 대부분 현황 도로로 이용 중임. - 본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 농경지로 이용 중임. - 본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 농경지 등으로 이용 중임. - 본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. - 본건 기호 (8) 토지는 부정형 경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 경사지의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호 (1), (4), (5) 토지는 지적도상 맹지임. - 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 포장 도로가 소재함. (북동측으로 소재하는 도로는 본건 기호 (3) 토지임) - 본건 기호 (3) 토지는 본건이 대부분 현황 도로로 이용 중임. - 본건 기호 (6) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함. - 본건 기호 (8) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재함. (북서측 도로는 본건의 일부가 현황 도로로 이용 중인 부분임)

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호 (2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합17(혼합형)), 가축사육제한구역(2025-11-06) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합17(혼합형)), 가축사육제한구역(2025-11-06) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (6) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (8) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (1) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2), (6), (8) 토지 및 인접 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 (3) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 대부분이 현황 '도로'로 이용되고 있는 것으로 추정되고, 본건 기호 (8) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 일부가 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 또한, 본건 기호 (2) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '제시외 건물 부지 및 나지'로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (5) 토지와 인접 토지(경상남도 창녕군 대합면 목단리 302-2번지) 지상에 걸쳐서 소재하는 제시외 분묘(부속 석물 및 수목 포함)의 일부가 본건 기호 (5) 토지 지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 본건 토지 지상에 소재하는 제시외 분묘(부속 석물 및 수목 포함)의 일부로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 잡자재 등이 다 수 적재되어 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 기호 (7-1) 건물은 목조 세와즙 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. - 본건 기호 (7-2) 건물은 토담 세와즙 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 몰탈 등 마감.

이용상태

- 본건 기호 (7-1) 건물은 농가주택으로 이용 중임. - 본건 기호 (7-2) 건물은 주택 및 현황 일부를 창고용도로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (7-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 기호 (7-1) 건물은 공부상 경상남도 창녕군 대합면 목단리 292번지 지상에 소재하고, 면적이 33.06㎡이나, 현황 경상남도 창녕군 대합면 목단리 293번지 지상에 소재하고, 실측면적이 37.8㎡로 다소 상이한 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (7-2) 건물은 공부상 농가주택이나 현황 일부를 창고용도로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(6-1~6-2,8-1~8-4) 포함. [목록2~3] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2] 지목이 '전'이나 현황 '제시외 건물 부지 및 나지'로 이용 중임. [목록3] 지목이 '전'이나 대부분 현황 '도로'로 이용되고 있는 것으로 추정됨. [목록8] 지목이 '대'이나 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있는 것으로 추정됨. [목록7] 중 목조 세와즙 농가주택 33.06㎡은 공부상 창녕군 대합면 목단리 292번지 지상에 소재하고, 면적이 33.06㎡이나 현황 창녕군 대합면 목단리 293번지 지상에 소재하고, 실측면적이 37.8㎡로 다소 상이함. [목록7] 중 토담 세와즙 농가주택 26.45㎡는 공부상 농가주택이나 현황 일부를 창고용도로 이용 중임. [목록2] 토지 지상에 잡자재 등이 다수 적재되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1844 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 목단리 288-2

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 742.00㎡ (약 224.46평)

토지지분: 742㎡

건물면적: 59.51㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.51㎡

건물 제시외면적: 170.90㎡ (약 51.69평)

1.4. 감정가

감정가: 111,289,100원

1.5. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 공동담보 물건

* 분묘기지권 존재 가능성

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 포함 (6-1~6-2, 8-1~8-4)

* 토지 및 건물 현황과 공부상 내용 간 차이 다수 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창녕군 대합면 목단리에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 전반적으로 부정형의 경사지 또는 평탄한 토지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 농경지, 주거용 건부지, 제시외 건물 부지 및 나지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 일부 토지(기호 1, 4, 5)는 지적도상 맹지이나, 다른 필지를 통해 현황 도로에 접하고 있습니다.

* 기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 북동측으로 포장 도로(기호 3 토지)가 소재합니다.

* 기호 (6) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

* 기호 (8) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하며, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지 지상에 잡자재 등이 다수 적재되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등으로 구역이 지정되어 있습니다.

* 농업진흥구역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당되는 필지가 있습니다.

* 해당 지역은 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과 상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권공동담보 (우포농업협동조합, 2016-07-29)

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 본 경매물건은 근저당 및 다수의 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 921,043,495원

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인 정보 없음)

* 특이사항: 임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 대중교통 이용이 다소 불편하며, 편의시설 또한 풍부하지 않아 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 마을의 경관을 이루고 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다. 상업적인 가치보다는 전원생활 또는 농업용 부지로서의 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 교통 사정은 보통 수준으로, 자가용 이용 시 주변 지역 접근이 가능합니다.

* 본 물건은 단독주택으로, 농가 주택 또는 전원 주택 형태의 생활이 가능합니다.

* 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가 확인이 필요하나, 농촌 지역의 특성상 인근 마을 또는 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

* 토지 일부(기호 1)는 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 미제출할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지목이 '전'이나 현황 '제시외 건물 부지 및 나지', '도로'로 이용 중인 토지가 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6.2. 건물 관련 문제

* 건물(기호 7-1)은 공부상 소재지와 면적(33.06㎡)이 현황(293번지, 실측 37.8㎡)과 다소 상이합니다.

* 건물(기호 7-2)은 공부상 농가주택이나 현황 일부를 창고로 이용 중입니다.

* 다수의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있으며, 이들 건물의 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다.

* 건물은 1955년에 사용 승인된 노후 건축물입니다.

6.3. 토지 관련 문제

* 일부 토지(기호 1, 4, 5)는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 지상에 잡자재 등이 다수 적재되어 있습니다.

* 제시외 수목이 식재되어 있으며, 일부 분묘(부속 석물 및 수목 포함)가 본건 토지 지상에 소재하는 것으로 추정되어 분묘기지권 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

6.4. 기타 리스크

* 임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 점유 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 시 가격 변동성이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창녕군 대합면 목단리에 위치한 단독주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 약 1억 1천만원 수준이나, 다수의 현황과 공부상 차이, 농지 관련 규제, 제시외 건물 및 분묘기지권 등 잠재적 리스크가 다수 존재하는 물건입니다. 특히 농림지역, 농업진흥구역에 포함된 토지가 있어 농지취득자격증명이 필수적이며, 분묘기지권 문제는 낙찰 후 해결해야 할 중대한 사안이 될 수 있습니다. 건물 또한 노후되었으며, 공부와의 면적 및 지번 상이도 확인됩니다. 이러한 복합적인 문제점을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 총 채무액이 높아, 유찰 시 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 조용한 전원생활이나 주말 주택, 농업용 부지로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 111,289,100원 대비 총 등기부채권 총액이 921,043,495원으로 매우 높은 상태입니다. 이는 경매 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성을 시사합니다. 그러나 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 분묘기지권, 공부와의 차이, 노후 건물 등 다수의 리스크 요인을 보유하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

현재 공개된 시세 정보만으로는 정확한 시장 가치를 산정하기 어렵습니다. 다만, 유사 지역의 단독주택 및 토지 매물 가격대를 고려할 때, 토지(약 224평) 및 주택(약 18평, 추가 제시외 면적 약 51평)의 현 시세는 감정가와 크게 다르지 않거나, 리스크 요인을 고려하여 그 이하로 형성될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 7천만원 ~ 9천만원 사이에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사를 통한 분묘기지권 등 리스크 요소의 정확한 파악 및 해결 비용, 그리고 농지 관련 규제 준수 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다. 법률 전문가 및 현장 조사 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.