나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경56 [2] 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리 402-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[1] 본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 '교동타워맨션'남서측 인근에 위치하는 토지 로서 본건 부근은 기존 주택지대이며 제반주위환경은 보통시됨. [2] 본건은 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리 소재 '가산저수지' 북동측 인근에 위치하는 토지로서 본건 부근은 순수 농촌지대이며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

[1,2] 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.(일부는 현황 도로임) [2] 사다리형 평지로서 위험물 저장고 및 처리시설(사무실) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 남동측으로 본건 토지 일부를 포함한 노폭 약 2m 내외의 현황 도로 소재함. (남동측으로 타인소유의 토지(지목:도로)를 통해서 진입 가능한 상태임.) [2] 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. [2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 시멘트블록조 기와지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시창 구조임. [4] 블록조 아스팔트슁글지붕 단층건으로서, 외벽 : 페인팅 마감. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

[2] 단독주택으로 이용중임. [4] 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

[2] 제반위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음. [4] 제반위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호[2]는 귀 제시목록 및 공부상‘기와’지붕이나, 현황은‘판넬’지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1) 매각 제외하고, [목록3] 최저매각가격은 매각 제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. [목록3] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경56 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리 402-1

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 25,544,710원

토지면적: 373.00㎡ (약 112.83평)

토지 지분: 124.3209㎡ (약 37.60평)

건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물 지분: 11.1㎡ (약 3.36평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

전체 토지 면적: 373.00㎡ (약 112.83평)

전체 건물 연면적: 93.3㎡ (약 28.22평)

건물 사용승인일: 2004년 12월 03일

1.2. 건물 상세 정보 (건축물표제부 발췌)

건물명: 가동, 나동 (총괄표제부 기준)

주요 용도: 위험물저장 및 처리시설

연면적: 93.3㎡ (약 28.22평)

주요 구조: 시멘트블록조, 기와지붕 단층건 (건물 기호); 블록조, 아스팔트슁글지붕 단층건 (건물 기호)

이용 현황:

* 건물 기호: 단독주택으로 이용 중.

* 건물 기호: 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용 중.

건물 공부와의 차이: 건물 기호는 공부상 '기와' 지붕이나 현황은 '판넬' 지붕임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리에 위치하며, 인근은 기존 주택지대와 순수 농촌지대가 혼재된 지역입니다. 남서측 인근에는 '교동타워맨션'이 있으며, 북동측으로는 '가산저수지'가 위치하여 지역의 자연 환경에 영향을 미치고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 토지 일부를 포함한 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로가 소재하며, 타인 소유의 도로를 통해 진입 가능합니다.

* 본건 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지 중 일부는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 다른 일부 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본건 주변은 퇴로리 고가, 밀양 퇴로리 근대 한옥 등 역사적 가치가 있는 건축물들이 위치하고 있어 전통적인 분위기를 느낄 수 있는 지역입니다. 또한, 가산저수지가 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 밀양시에는 생활폐기물 소각시설이 있으나, 본건과는 지리적으로 상당한 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되지 않는 권리 (말소 기준 권리)

본건의 말소기준권리는 2010년 9월 15일 접수된 을3호, 근저당권 (채권자: 이재광, 채권금액: 39,000,000원)입니다. 이보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

등기부등본상의 갑구권리(가압류, 압류)는 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상으로는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요: 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명'이라는 내용이 있어, 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 엄장현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리는 순수 농촌지대의 특성을 가지며, 인근에 주택지대가 혼재되어 있습니다. '위험물저장 및 처리시설'이라는 용도로 사용되고 있는 점으로 보아, 지역 내 특정 산업 활동과 관련된 시설로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 및 인프라

인근에 '교동타워맨션'과 같은 주거 시설이 있어 기본적인 생활 인프라의 존재 가능성을 시사합니다. 또한, 역사적 가치가 있는 고택들이 보존되어 있어 지역의 문화적 특색을 더하고 있습니다. 다만, 전반적으로는 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 도시형 상권과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 인근은 주택지대와 농촌지대가 혼합되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 가산저수지와 같은 자연 환경이 가까이 있어 쾌적한 주변 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의시설

정확한 편의시설 현황은 추가적인 조사가 필요하나, 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 인근 주택지대와 농촌 환경을 고려할 때, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 향후 다른 지분 소유자와의 협의 또는 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 경매 절차 진행 시 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련

제시외 건물(3-1)이 매각에서 제외되며, 이로 인해 [목록3]의 최저매각가격이 영향을 받습니다. 이는 감정평가 시 고려된 사항이나, 실제 매각 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.4. 지적 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 지적 측량이 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 법정지상권 성립 여부 불명

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이에 대한 성립 여부가 불명확합니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.6. 건물 공부와의 차이

건물 기호의 지붕 마감재가 공부상 '기와'이나 현황은 '판넬'로 상이합니다. 이는 하자 또는 원상복구 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되는 임의경매 물건입니다. 농촌 및 주택지대가 혼재된 지역에 위치하며, 가산저수지가 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 법적으로는 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 비교적 깨끗한 권리 상태를 보입니다.

그러나 본건은 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 신고가 있는 점, 제시외 건물이 매각에서 제외되는 점, 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요한 점, 법정지상권 성립 여부가 불명확한 점 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제한 및 공유자와의 관계 설정, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제약 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 물건으로, 전체 토지 및 건물 가치의 일부만 취득하게 됩니다.

* 위험물저장 및 처리시설로 사용되는 목적물로, 해당 업종 관련 수요가 있다면 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 자연 환경(가산저수지)이 양호하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 복잡한 권리 관계는 없어, 법적 하자 위험은 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 여러 리스크 요소를 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 자체에서 직접 차감될 부분은 없습니다.

* 토지 및 건물 지분의 현재 시장 가치와 향후 활용 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 지분 소유자들과의 협의 가능성 및 비용, 법정지상권 발생 시 토지 이용 제약으로 인한 가치 하락분을 예상해야 합니다.

* 부동산 임의경매 사건의 경우, 법원 경매정보 시스템에서 제공하는 물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 상세히 검토하고, 현장 답사를 통해 실제 이용 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 거래 사례 및 시세를 참고하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 위에서 언급된 리스크 요소를 충분히 분석하고, 전문가와 상담하여 최종 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.