나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [4] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (4)

소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5 중동힐링타운 6층605호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주식회사문이엔지)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.247199999999999㎡ (약 2.19평)

건물면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

건물 지분: 37.5775㎡ (약 11.37평)

본 물건은 전용면적 37.58㎡ (약 11.37평)의 오피스텔입니다.

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 605호

준공일: 2023년 5월 2일

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 동구 중동에 소재하며, 대전역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역, 그리고 KTX 및 일반 열차 이용이 가능한 대전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건의 대지권 목적 토지는 사다리형으로 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 왕복 1차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 제한되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 을1호 전세권설정(주택도시보증공사, 150,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑4호 가압류(주식회사문이엔지) 및 갑5호 강제경매(주식회사문이엔지) 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

낙찰자는 별도로 인수해야 할 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 관련하여 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대전역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업 및 업무시설 이용이 편리합니다. 주변 상업지역은 활발한 경제 활동이 이루어지는 곳으로, 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 중동 힐링타운에서 2024년 1월 48.65㎡가 20,000만원에, 2026년 3월 50.45㎡가 23,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 면적(37.58㎡) 대비 넓은 면적의 거래이며, 현재 시세가 강세를 보이고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전역을 중심으로 형성된 중심상업지구에 위치하여 롯데백화점, NC백화점(가오점), 대형마트, 병원, 은행, 다수의 음식점 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 여부)

대전역 및 중동 일대는 대전의 주요 교통 허브이자 상업 중심지로 개발되어 있어, 일반적인 도시 생활에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

제시된 권리관계는 말소 대상이나, 경매 진행 중 예상치 못한 변수 발생 가능성은 항상 존재하므로 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 중요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인(주택도시보증공사) 정보에 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 기재되어 있지 않아, 대항력 없다고 판단하였으나, 관련 서류를 통해 최종 확인하는 것이 안전합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동성 및 금리 변화 등은 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 건축물 관련

2023년 5월 준공된 신축 건물로 하자 발생 가능성은 낮으나, 장기적으로는 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 탁월한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다. 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전역 역세권: 풍부한 유동인구와 대중교통 허브로서의 입지적 강점.

* 신축 오피스텔: 상품성이 우수하며, 초기 관리비 부담이 적음.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 직주근접 수요: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 직장인 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 37.58㎡ (약 11.37평)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 인근 동일 건물(중동 힐링타운)의 면적 대비 평당 시세는 약 1,360만원/㎡ ~ 1,513만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이를 본건 면적(37.58㎡)에 적용하면, 예상 시세 범위는 약 154,450,000원 ~ 171,000,000원입니다.

본건의 감정가는 177,000,000원으로, 최근 시세의 상단 또는 약간 초과하는 수준으로 평가되었습니다.

신축 건물 가치 및 역세권 입지를 고려하더라도, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 적정 낙찰률을 적용하여 입찰가를 산정합니다.

시세 범위와 감정가 수준을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세 하단에서 중간값 사이의 입찰가가 적절할 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

9.3. 주의사항

* 실거래가(2026년 3월) 23,000만원 (50.45㎡)은 본건보다 면적이 넓으므로 단순 비교 시 유의해야 합니다.

* 감정가가 시세 상단에 위치하므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 입찰가를 신중하게 결정하십시오.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.