나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [5] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (5)

* 소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5 중동힐링타운 7층705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 토지지분: 7.247199999999999㎡ (약 2.19평)

* 건물면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 건물지분: 37.5775㎡ (약 11.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOO (마스킹 처리)

1.2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 동구 중동에 위치하며, "대전역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 상업용 시설과 업무용 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역, 기차역(대전역)이 소재하여 교통이 매우 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

* 토지는 사다리형으로 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 남서측으로 왕복 1차선 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에도 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주식회사문이엔지입니다.

* 집합건물 등기부등본 요약 결과, 소유권보존(나해숙), 소유권이전(신탁등기말소), 전세권설정(주택도시보증공사, 150,000,000원), 가압류(주식회사문이엔지, 192,000,000원), 강제경매(주식회사문이엔지, 234,166,350원) 등의 권리 내역이 있습니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 전세권설정 등기이며, 현재 등기부상 모든 권리(전세권, 가압류, 강제경매)는 말소 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 342,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사가 임차인으로 확인되며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임대관계는 미상으로, 추가적인 임차인 정보 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 대전역 인근으로 상업 및 업무 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 다양한 편의시설과 업무시설이 인접해 있어 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대전역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 향후 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변에 상업시설이 발달해 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대전역(KTX, 일반열차) 및 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 대전역 주변 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 상업 및 업무 중심지 특성상 주거 쾌적성보다는 활동성이 높은 지역입니다.

* 건축물 사용승인일이 2023년 5월 2일로 비교적 신축 건물입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황에 대한 상세 정보(전입일자, 확정일자 등)가 미상이며, 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당되어 특정 용도나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 영향 없음)

* 등기부채권 총액: 3억 4천만원 이상의 채권 총액이 존재하므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나 채무 관계를 명확히 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 대전역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 이를 통해 명도 및 임대 수익률을 재산정해야 합니다.

* 최근 매매 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익과 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전역 초역세권의 탁월한 입지: 교통의 요지로서 높은 임대 수요와 투자가치 보유.

* 신축 건물: 2023년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 시설 이용 가능.

* 안정적인 임대 수익 기대: 상업 및 업무 지역에 위치하여 직장인 임차 수요 풍부.

* 권리관계 명확: 말소 예정인 권리들로 구성되어 있어 안전한 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 1월: 200,000,000원 (48.65㎡, 9층)

* 2026년 3월: 230,000,000원 (50.45㎡, 10층)

* 본건(37.58㎡)의 면적을 고려하여 환산 시, 2026년 3월 실거래가(약 456만원/㎡) 기준으로 약 171,300,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 감정가는 179,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편에 속하나, 신축 건물임을 감안할 수 있습니다.

* 신축 건물 프리미엄, 대전역 역세권 입지, 향후 경매 경쟁률 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 종합적으로 보수적으로 접근 시, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 예상 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.