나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [10] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (10)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOO)

감정가: 179,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5, 중동힐링타운 12층 1205호

건물명: 중동힐링타운

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2023년 5월 2일 (사용승인일 기준)

건물면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.247㎡ (약 2.19평)

건물지분: 37.5775㎡ (약 11.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 층수: 13층 (본건 12층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동에 소재하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(12층 1205호)로서, "대전역" 북서측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 상업용 시설과 업무용 시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역, 그리고 기차역인 대전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 중점경관관리구역(2015-12-30)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 "나해숙" 명의로 보존등기 되어 있으며, 소유권이전 2번 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리는 2023년 10월 13일에 설정된 주택도시보증공사의 전세권(150,000,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

이 외에도 2024년 10월 10일에 접수된 주식회사 문이엔지의 가압류(192,000,000원)와 2025년 12월 24일에 접수된 주식회사 문이엔지의 강제경매(234,166,350원)가 있었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 342,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황상 "주택도시보증공사"가 보증금 150,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서 별도로 명시되지 않았습니다 (예: 지상권 없음). 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 시설

본건이 위치한 대전역 인근 지역은 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지는 지구입니다. 다양한 편의시설, 금융기관, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 관련 업종의 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, "중동힐링타운" 내 유사 면적대의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 48.65㎡ (약 14.7평) 면적의 건물이 200,000,000원 (2억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월: 50.45㎡ (약 15.2평) 면적의 건물이 230,000,000원 (2억 3천만원)에 거래되었습니다.

최근 거래 사례(2026년 3월)를 기준으로 산정한 단위 면적당 시세는 약 4,558,654원/㎡ (약 1,505,351원/평) 수준입니다. 본건(37.58㎡)의 시장 가치는 이를 바탕으로 약 171,310,000원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 대전역 바로 옆에 위치하여 기차, 지하철, 버스 등 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 상업 시설, 백화점, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재 제가 보유한 정보 및 실시간 외부 검색 기능의 부재로 인해, 본건 인근의 혐오시설 유무를 직접적으로 확인하기는 어렵습니다. 다만, 대전역을 중심으로 형성된 도심 상업 및 업무 지구의 특성을 고려할 때, 통상적인 혐오시설이 대규모로 존재할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 임차 내역이 보증금 150,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 명도 저항의 위험은 낮으나, 세부적인 점유 현황 및 인수되지 않는 임차보증금에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 신축 건물의 초기 하자 가능성: 2023년 5월에 사용 승인된 신축 건물로, 물리적인 하자에 대한 점검 및 보수 필요성을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전역 초역세권이라는 최고의 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라, 그리고 지역 발전 가능성까지 고려할 때 매우 매력적인 투자 대상입니다. 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능하며, 감정가 또한 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 합리적이거나 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대전역과 바로 인접하여 교통의 요지로서의 가치가 매우 높습니다. 이는 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 신축 건물: 2023년에 사용 승인된 비교적 새 건물로, 관리 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 경매 절차를 통해 모든 제한 물권 및 임차권이 소멸되므로, 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 높은 임대 수요: 대전역을 중심으로 한 업무 지구와 유동인구의 특성상, 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 162,850,000원에서 171,310,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물이라는 점과 대전역 초역세권이라는 입지적 가치를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 필요합니다.

최신 거래 사례(2026년 3월, 230,000,000원/50.45㎡)를 기준으로 산정한 단위 면적당 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 향후 시세 변동 가능성, 그리고 본 건의 희소성 등을 종합적으로 고려한 금액이며, 최종 입찰 결정은 전문가와 상담하시고, 충분한 현장 조사를 거친 후 신중하게 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.