나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [7] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (7)

* 소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5 중동힐링타운 9층905호

* 건물명: 중동힐링타운

* 준공년도: 2023년

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 179,000,000원

* 토지 면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 건물 면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 전용 면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 층수: 9층 / 총 13층

* 호수: 905호

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대전광역시 동구 중동에 위치하며, "대전역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 시설과 업무용 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 다수의 버스 정류장과 지하철역, 그리고 기차역(대전역)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(하천, 기존도심)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1: 2023년 10월 13일 접수, 전세권 설정 (주택도시보증공사, 150,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 2023년 07월 07일 소유권 보존 (나해숙)

* 갑3: 2023년 10월 13일 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 (나해숙)

* 을1: 2023년 10월 13일 전세권 설정 (주택도시보증공사, 150,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2024년 10월 10일 가압류 (주식회사 문이엔지, 192,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 2025년 12월 24일 강제 경매 (주식회사 문이엔지, 234,166,350원) - 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 342,000,000원

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 을1 전세권과 동일 권리로 추정되며, 말소 예정 권리이므로 인수 부담은 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (말소기준 권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대전역 인근의 일반상업지역으로, 오피스텔 및 상가, 업무시설이 밀집되어 있습니다.

* 주변 환경: 다양한 편의시설과 교통 인프라를 이용할 수 있는 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대전역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 간선도로 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구를 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무 환경: 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 쾌적한 업무 공간 또는 주거 공간으로 활용 가능합니다. 13층 건물 중 9층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 공실 상태일 수 있으며, 임대 시 임차인 모집에 대한 고려가 필요합니다.

* 시장 변동성: 최근 2년간 유사 물건의 매매가 상승 추세는 긍정적이나, 향후 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성은 존재합니다.

* 건축물 정보: 2023년 준공된 신축 건물로, 하자 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전역 인근 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 권리관계는 명확하며 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정가는 약간 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 소형 면적(약 11.37평)이라는 점을 감안할 때, 실수요자나 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 대전역 바로 인근에 위치하여 교통의 요지입니다.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공으로 컨디션이 매우 우수하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 11.37평으로 1인 가구 또는 소규모 법인에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 상승 추세를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 가격은 평당 약 411만 원에서 456만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적 37.58㎡(약 11.37평)를 고려할 때, 보수적으로 평당 440만 원을 적용 시 약 165,350,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 최적 입찰가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.