나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [9] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (9)

* 소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5 중동힐링타운 11층 1105호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물명: 중동힐링타운

* 사용승인일: 2023년 5월 2일

1.2. 면적

* 토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 토지지분: 7.247199999999999㎡ (약 2.19평)

* 건물등기부상 면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 건물 전용면적 (최근 매매 정보 기준): 48.65㎡ ~ 50.45㎡ (약 14.72평 ~ 15.26평)

1.3. 감정가

* 감정가: 179,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동, "대전역" 북서측 인근에 위치한 "중동힐링타운" 내 구분건물입니다. 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 나해숙 (2023-07-07)

* 소유권이전(신탁등기 말소): 나해숙 (2023-10-13)

* 전세권설정: 주택도시보증공사 (150,000,000원, 2023-10-13 접수) - 말소 (말소기준권리)

* 가압류: 주식회사문이엔지 (192,000,000원, 2024-10-10 접수) - 말소

* 강제경매: 주식회사문이엔지 (234,166,350원, 2025-12-24 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 342,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 등기부상 전세권자로 등재되어 있으며, 해당 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 을1 (주택도시보증공사 전세권설정, 2023-10-13 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 전세권 (을1)

* 주식회사문이엔지 가압류 (갑4)

* 주식회사문이엔지 강제경매 (갑7)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸됩니다.

* 물건명세서상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대전역 인근 지역은 대전의 주요 교통 허브로서, 유동인구가 풍부하며 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 상권입니다. 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 대한 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전역을 통한 광역 및 시내 교통 이용 편리.

* 편의시설: 대전역 주변 백화점, 마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 이용 용이.

* 문화/여가: 주변 문화시설 및 여가 공간 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

* 신축 하자 가능성: 2023년 5월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화에 따른 하자 발생 가능성은 낮으나, 미세한 하자 발생 가능성은 상존합니다.

* 공실 위험: 주변 오피스텔 공급 현황 및 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 역세권 특성: 대전역 주변 상업 지역의 특성상, 밤 시간대 소음이나 유동인구 밀집으로 인한 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 대전역 역세권 개발 계획과 상업/업무 지역의 특성상 뚜렷하게 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 대규모 역 주변 지역의 복합적인 도시 환경 특성은 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세 상승 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전역 역세권 프리미엄: 대전의 핵심 교통 요지로서 미래 가치 상승 기대.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공으로 상품성 우수.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 및 법적 문제 발생 가능성 최소화.

* 임대 수요: 풍부한 유동인구와 직주근접 가능성으로 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월 (약 48.65㎡, 9층): 200,000,000원 (약 411만 원/㎡)

* 2026년 3월 (약 50.45㎡, 10층): 230,000,000원 (약 456만 원/㎡)

* 본건은 건물등기부상 면적 37.58㎡(약 11.37평)이나, 실제 전용면적은 최근 거래된 48.65㎡~50.45㎡(약 14.72평~15.26평) 수준으로 추정됩니다.

* 최근 최고가 거래 사례인 230,000,000원(약 50.45㎡)을 기준으로 시세 상단을 형성할 것으로 보이며, 현재 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가가 시세보다 낮으므로, 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해야 할 가능성이 높습니다.

* 권장 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

* 상기 금액은 시세 분석 및 현재 제공된 정보에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.