나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [3] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4065 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 중동 33-5 중동힐링타운 4층405호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.247199999999999㎡ (약 2.19평)

건물면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

건물지분: 37.5775㎡ (약 11.37평)

건축물 정보:

- 총 층수: 지하 1층, 지상 13층

- 건물 사용승인일: 2023년 05월 02일

- 해당층: 4층

1.3. 감정평가 요약

감정가: 175,000,000원

토지 감정가: (정보 없음)

건물 감정가: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 중동에 소재하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(4층 405호)로서, 대전역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철역, 그리고 기차역인 대전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(하천, 기존도심)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 나해숙 (2023.07.07)

소유권 이전 (신탁등기 말소): 나해숙 (2023.10.13)

전세권 설정: 주택도시보증공사 (150,000,000원) - 말소기준권리, 말소됨

가압류: 주식회사 문이엔지 (192,000,000원) - 말소됨

강제경매: 주식회사 문이엔지 (234,166,350원) - 말소됨

총 채권액: 342,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인의 전세권은 말소기준권리로서 등기부상 말소 처리되었으며, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매 사건으로, 등기부 상의 모든 권리(전세권, 가압류, 강제경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무시설 현황

본 건이 위치한 대전 동구 중동 일대는 대전역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 금융기관 등 다양한 편의 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 "중동힐링타운" 내 유사 면적의 오피스텔 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 2024년 1월 17일 거래: 전용면적 약 48.65㎡ (약 14.7평) / 거래가 200,000,000원 (면적당 약 411만원)

- 2026년 3월 24일 거래: 전용면적 약 50.45㎡ (약 15.3평) / 거래가 230,000,000원 (면적당 약 456만원)

본 건의 감정가(175,000,000원)는 제시된 건물면적(37.58㎡) 기준, 면적당 약 466만원입니다. 최근 거래된 더 넓은 면적의 오피스텔 가격이 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 현재 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 건물 준공 연도가 2023년으로 매우 신축 건물인 점을 감안하면, 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 대전역 인근에 위치하여 롯데백화점 대전점, NC백화점, 중앙시장 등 다양한 쇼핑시설과 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 은행, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육시설

대전역 주변에는 대전초등학교, 대전중학교, 대전고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

가톨릭대학교 대전성모병원, 대전선병원 등 종합병원을 비롯한 다양한 의료시설이 가까운 거리에 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

대전역 주변을 조사한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

제시된 정보만으로는 특별한 하자나 리스크 요인이 발견되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 누수, 관리 상태 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가 대비 최근 시세가 상승한 점을 고려할 때, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 2023년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호

* 말소기준권리를 포함한 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 풍부한 주변 상업 및 생활 편의시설 이용 가능

* 감정가 대비 시세 상승 여력 보유

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 낙찰 가능성은 높습니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태와 시장 동향을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.