나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [2] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동에 소재하며, "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물입니다. 주변은 상업용 및 업무용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역, 기차역(대전역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 13층 건물 내 3층에 위치합니다. 외벽은 치장돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권 목적 토지는 사다리형의 토지로서 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 대지권 목적 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(하천), 중점경관관리구역(기존도심)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 전세권(을1, 주택도시보증공사, 150,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 갑4(가압류, 주식회사문이엔지)와 갑5(강제경매, 주식회사문이엔지)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 말소기준권리인 전세권자로, 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액: 342,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 대전 동구 중동 일대는 대전역을 중심으로 발달된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 오피스텔, 상가, 사무실 등이 혼재하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 "중동힐링타운" 내 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 전용면적 약 48.65㎡, 9층, 200,000,000원

* 2026년 3월: 전용면적 약 50.45㎡, 10층, 230,000,000원

위 사례들을 볼 때, 본건(37.58㎡)의 감정가(175,000,000원)는 최근 거래된 더 넓은 면적의 오피스텔 가격과 비교했을 때 시장 가격을 적절히 반영하거나 소폭 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 평당 가격으로 환산 시, 최근 매매가는 약 411만원 ~ 456만원/㎡ 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

상업 및 업무 지역으로 다양한 식당, 카페, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5.3. 교통

대전역(KTX, 지하철 1호선)을 비롯한 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 하지만 실제 현장 방문 시 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 공실 위험

상업 및 업무 밀집 지역이지만, 다수의 오피스텔이 공급되어 있을 수 있으므로 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2020년에 건축되었으나, 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 다만, 장기적으로 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 현재 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 최근 실거래 사례를 고려할 때 감정가 수준에서의 거래가 가능할 것으로 보이며, 공실 위험은 있으나 역세권 오피스텔의 기본 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 대전역 도보 이용 가능한 핵심 상업/업무 지구.

* 신축 건물: 2020년 건축, 2023년 사용승인된 비교적 최신 건물.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

* 안정적인 수요: 역세권 오피스텔은 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 최근 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준이었습니다. 본건의 전용면적(37.58㎡)을 고려한 시세 분석 결과, ㎡당 약 411만원 ~ 456만원의 거래가를 적용하면 154,000,000원 ~ 171,000,000원 범위로 산출됩니다. 감정가가 시장 가격 범위 상단에 위치하고 있으나, 신축 건물 및 역세권 입지 프리미엄을 고려하여 감정가 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다. 따라서, 인수해야 할 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 감안하여 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.