나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53211 [2] 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "지하철5호선미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 역세권내 중심상가지대로서 대규모 아파트단지, 업무용 및 상업용 건물 등이 밀집하여 소재하고 있음.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재 및 지하철 '미사역'이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건내 1층 124호(기호1), 1층 125호(기호2)로서 외벽 : 강화유리 및 일부 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) 경계벽 없이 일체로 근린생활시설(상호: 1++ 도시정육)으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 에스컬레이터 설비, 급.배수설비, 공용 위생설비, 소화설비, 지하 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 평지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측, 서측, 동측으로 각각 노폭 약20미터, 24미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 보행자도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1094:도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 망월동 1094-1:도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

124호, 125호가 경계벽 없이 일체로 하나의 상가로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 성남지원 2025타경53211 (2)

• 소재지: 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층 125호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 1,655,000,000원

• 토지 면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

• 토지 지분: 8.419㎡ (약 2.55평)

• 건물 면적: 47.88㎡ (약 14.49평)

• 건물 지분: 47.88㎡ (약 14.49평)

• 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 중OOOOO

• 건축물 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 [cite: JSON]

1.1. 입지조건

• 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변 지역은 역세권 내 중심상가지대로 형성되어 있으며, 대규모 아파트 단지, 업무용 및 상업용 건물이 밀집해 있습니다.

• 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 본건 북측, 남측, 서측, 동측으로 각각 약 20미터, 24미터, 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리는 2024년 10월 16일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 2,520,000,000원)입니다.

• 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

• 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 11,500,000원

* 전입/사업일자: 2025년 6월 27일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

• 미사역 역세권의 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

• 주변에는 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설, 상업 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

• 현재 본건은 경계벽 없이 인접 호실과 일체로 '1++ 도시정육'이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서 요약]

• 수색권 및 공원 인프라가 잘 갖춰져 있어 낮 시간 및 주말 유동인구 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

• 단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 위치해 있어 이용이 편리합니다.

• 대규모 주거단지가 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

• 하남국민체육센터, 미사주민센터 등 공공시설 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 건물의 연면적이 넓고 상가 수가 많아 공실 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

• 임차인의 경우 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

• 본건 소재지는 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 주택 및 아파트 거래에 해당하므로 본 근린상가 거래에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

• 주변 지역에 엔터테인먼트 관련 시설 등이 일부 언급되나, 본건에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 자랑합니다.

• 건물 자체의 구조 및 설비는 양호하며, 현재 인접 호실과 통합하여 운영 중인 점은 공간 활용도를 높이는 장점입니다.

• 역세권 상권의 특성상 유동인구가 많고, 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

• 초역세권 입지: 지하철 5호선 미사역과 매우 가까워 접근성이 뛰어나며, 높은 유동인구를 확보할 수 있습니다.

• 안정적인 배후 수요: 단지 내 오피스텔 및 주변 대규모 아파트 단지의 고정 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능합니다.

• 상권 활성화 기대: 미사지구의 지속적인 개발과 함께 상권이 더욱 발전할 가능성이 높습니다.

• 활용도 높은 공간: 1층에 위치하며 두 개 호실이 일체로 사용되고 있어, 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 권리 부담은 없습니다.

• 현재 감정가 1,655,000,000원을 기준으로 시장 상황, 임대 수익률, 주변 상가 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

• 수익형 부동산으로서의 가치를 면밀히 검토하고, 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 고려하여 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.