나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50130 [7] 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 103동 16층1606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호(1) : 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화지구' 내의 ‘고덕초등학교’ 북측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(2) : 경기도 평택시 지제동 소재 ‘지제역더샵 센트럴시티’ 아파트단지 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 대형마트 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(3) : 경기도 평택시 현덕면 화양리 소재 ‘평택 화양지구 도시개발사업지구’ 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 택지개발이 진행되고 있는 나대지 등이 소재하고 있는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

- 일련번호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지방도(제302호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. - 일련번호(2) : 본건이 속하는 아파트 단지까지 차량진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 국도(경기대로 및 남북대로) 및 전철역(평택지제역-1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. - 일련번호(3) : 본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장, 원거리에 지방도(38호선)이 소재하는 등 제반 교툥상황은 열악한 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 ‘주거나지’ 상태임. - 일련번호(2) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 ‘공동주택’의 부지로 이용 중임. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평타한 부정형의 토지로서 현황 ‘도로’ 및 ‘나대지’가 혼합된 상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ‘근린생활용지’로 이용 예정임. ?정리후 토지(BL147-5) : 등고평탄한 정방형의 토지로서 ‘’단독주택용지‘로 이용 예정임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. - 일련번호(2) : 본건과 동일한 공동주택의 부지로 이용 중인 지적상 도로부지 (지제동 994-18)와 접해 있으며, 아파트 단지의 내부 도로를 통해 본건으로 도보 접근이 가능함. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 본건 남서측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 연결되어 있으며 현황 일부는 ‘도로’상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 각각 접함. ?정리후 토지(BL147-5) : 본건 북측으로 노폭 약 23m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(2) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-30)(지제세교지구(도시개발과:8024-4031)), 연결녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(지제세교지구,031-8024-4031)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화양지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 완충녹지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(화양지구,031-8024-4041)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2) : 없음. 일련번호(3) : 본건 공부상 정리전 토지(종전토지)는 ‘화양리 819-13’, 지목 ‘임야’이나 정리후 토지(환지예정지)는 BL114-9 및 BL147-5임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(4)~(9)는 경기도 평택시 비전동 소재 '소사벌초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제16층 제1603호, 일련번호(5)~(9) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제2층 제204호 외 4개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 알루미늄 프레임 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘아파트’로 표기되어 있으며 건축물대장 현황도면 기준으로 내부이용상황을 표기하였음. - 일련번호(4) : 방2, 주방, 욕실 겸 화장실 등 - 일련번호(5)~(9) : 방3, 주방, 욕실 겸 화장실2 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

비전동 874 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사벌초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

소재지: 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 103동 16층1606호

용도: 아파트

건축년도: 1995년 3월 17일

1.2. 면적

토지 면적: 46.11㎡ (약 13.94평)

건물 면적: 49.85㎡ (약 15.08평) - 전용면적 기준 추정

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 가격

감정가: 153,000,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50130 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 소재하며, 소사벌초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙된 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

해당 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등 주요 도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 시대한우리아파트

동: 103동

해당층: 16층 (총 17층)

입주년월: 1995년 3월

총 세대수: 약 550세대 (단지 전체 기준)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 정OO의 강제경매 개시결정 등기(2026타경50130)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 권도희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 28일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력 유무에 따라 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사(LH)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 28일

확정일자: 2024년 1월 26일

배당신고일자: 2026년 2월 10일

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 한국토지주택공사(LH)에게 보증금 130,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이용 시 단지 주변의 상업지구 및 대형마트 등으로의 접근성도 우수하여 다양한 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육시설

본 물건은 소사벌초등학교 북측 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 우수합니다.

또한, 인근에 유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 및 인근에 편의점, 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이하며, 이는 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

5.2. 주변 환경

현재 조사된 바로는 본 물건의 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

지역은 주로 아파트 단지, 주거지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인(권도희)이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'과 한국토지주택공사의 '인수' 권리 사항 간에 해석상 혼동의 여지가 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관 면담 등을 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

건축 연도가 1995년으로 약 30년가량 되어 건물이 노후화되었습니다. 향후 주요 시설물 교체나 수리가 필요할 수 있으며, 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 아파트입니다.

우수한 입지 조건에도 불구하고, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 존재합니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치는 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액과 향후 시세 상승 가능성, 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

평택시 내 주요 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소사벌초등학교 등 우수한 교육 환경은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 인수해야 하는 임차 보증금 130,000,000원, 명도 비용, 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 낙찰자가 부담해야 할 총액은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 최종 입찰가를 결정하실 때는 이 점을 반드시 유념해야 합니다.

시세 및 경쟁률 등을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.