나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50130 [8] 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 103동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호(1) : 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화지구' 내의 ‘고덕초등학교’ 북측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(2) : 경기도 평택시 지제동 소재 ‘지제역더샵 센트럴시티’ 아파트단지 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 대형마트 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(3) : 경기도 평택시 현덕면 화양리 소재 ‘평택 화양지구 도시개발사업지구’ 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 택지개발이 진행되고 있는 나대지 등이 소재하고 있는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

- 일련번호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지방도(제302호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. - 일련번호(2) : 본건이 속하는 아파트 단지까지 차량진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 국도(경기대로 및 남북대로) 및 전철역(평택지제역-1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. - 일련번호(3) : 본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장, 원거리에 지방도(38호선)이 소재하는 등 제반 교툥상황은 열악한 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 ‘주거나지’ 상태임. - 일련번호(2) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 ‘공동주택’의 부지로 이용 중임. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평타한 부정형의 토지로서 현황 ‘도로’ 및 ‘나대지’가 혼합된 상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ‘근린생활용지’로 이용 예정임. ?정리후 토지(BL147-5) : 등고평탄한 정방형의 토지로서 ‘’단독주택용지‘로 이용 예정임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. - 일련번호(2) : 본건과 동일한 공동주택의 부지로 이용 중인 지적상 도로부지 (지제동 994-18)와 접해 있으며, 아파트 단지의 내부 도로를 통해 본건으로 도보 접근이 가능함. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 본건 남서측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 연결되어 있으며 현황 일부는 ‘도로’상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 각각 접함. ?정리후 토지(BL147-5) : 본건 북측으로 노폭 약 23m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(2) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-30)(지제세교지구(도시개발과:8024-4031)), 연결녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(지제세교지구,031-8024-4031)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화양지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 완충녹지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(화양지구,031-8024-4041)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2) : 없음. 일련번호(3) : 본건 공부상 정리전 토지(종전토지)는 ‘화양리 819-13’, 지목 ‘임야’이나 정리후 토지(환지예정지)는 BL114-9 및 BL147-5임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(4)~(9)는 경기도 평택시 비전동 소재 '소사벌초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제16층 제1603호, 일련번호(5)~(9) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제2층 제204호 외 4개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 알루미늄 프레임 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘아파트’로 표기되어 있으며 건축물대장 현황도면 기준으로 내부이용상황을 표기하였음. - 일련번호(4) : 방2, 주방, 욕실 겸 화장실 등 - 일련번호(5)~(9) : 방3, 주방, 욕실 겸 화장실2 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

비전동 874 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사벌초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 평택지원 2026타경50130 (8)

소재지: 경기도 평택시 비전동 874, 시대한우리아파트 103동 17층 1702호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

토지면적: 46.11㎡ (약 13.94평)

토지 지분: 46.11㎡ (약 13.94평)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

건물 지분: 49.855㎡ (약 15.08평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

공동 담보: 해당 물건 외 연관된 담보물이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, '소사벌초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 그리고 근린생활시설이 소재하여 주택지대로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황

단지 내로 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지방도인 평남로와 국도인 경기대로가 인접해 있어 시내외로의 이동이 수월한 교통망을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 정연옥의 강제경매 개시 결정(채권액 330,869,588원)입니다. 해당 경매 개시 결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-11-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있지 않으나, 대항력이 있는 임차인으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 인수 또는 배당 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-11-14

확정일자: 2016-10-27

배당신고일자: 2026-03-12

대항력: 있음

비고: 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인으로, 배당신고가 이루어졌습니다.

* 인수되는 권리

감정평가서 상 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 없다고 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 속한 비전동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 소사벌초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어, 주거지로서의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설

인근에 소사벌초등학교, 행복한아이유치원 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 종류의 상점과 식당 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주요 교통시설

인근 버스정류장, 지방도(평남로), 국도(경기대로) 등을 통해 시내외 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

원 임차인은 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로 대항력이 존재합니다. 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 인수 또는 배당 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 명도 협상이 필수적입니다. 한국토지주택공사 또한 대항력 있는 임차인으로, 보증금 80,000,000원에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한

본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사벌초교, 행복한아이유치원) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인이 주택 취득 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다. 하지만, 대항력 있는 임차인(특히 원 임차인)의 존재가 주요 위험 요소로 작용할 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 요구됩니다. 감정가는 1억 5,300만 원 수준으로, 주변 시세 및 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 소사벌초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 양호한 교통 여건: 주요 도로 및 대중교통망 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 153,000,000원입니다. 임차인 현황 분석 결과, 원 임차인의 경우 보증금 0원으로 인수 보증금 합계에 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다. 한국토지주택공사의 보증금 80,000,000원은 배당 여부에 따라 인수될 수도 있으나, 배당신고일자가 명시되어 있어 우선적으로 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다.

따라서, 인수되는 보증금을 제외하고 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 시세, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.