나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50130 [5] 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호(1) : 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화지구' 내의 ‘고덕초등학교’ 북측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(2) : 경기도 평택시 지제동 소재 ‘지제역더샵 센트럴시티’ 아파트단지 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 대형마트 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(3) : 경기도 평택시 현덕면 화양리 소재 ‘평택 화양지구 도시개발사업지구’ 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 택지개발이 진행되고 있는 나대지 등이 소재하고 있는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

- 일련번호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지방도(제302호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. - 일련번호(2) : 본건이 속하는 아파트 단지까지 차량진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 국도(경기대로 및 남북대로) 및 전철역(평택지제역-1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. - 일련번호(3) : 본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장, 원거리에 지방도(38호선)이 소재하는 등 제반 교툥상황은 열악한 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 ‘주거나지’ 상태임. - 일련번호(2) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 ‘공동주택’의 부지로 이용 중임. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평타한 부정형의 토지로서 현황 ‘도로’ 및 ‘나대지’가 혼합된 상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ‘근린생활용지’로 이용 예정임. ?정리후 토지(BL147-5) : 등고평탄한 정방형의 토지로서 ‘’단독주택용지‘로 이용 예정임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. - 일련번호(2) : 본건과 동일한 공동주택의 부지로 이용 중인 지적상 도로부지 (지제동 994-18)와 접해 있으며, 아파트 단지의 내부 도로를 통해 본건으로 도보 접근이 가능함. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 본건 남서측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 연결되어 있으며 현황 일부는 ‘도로’상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 각각 접함. ?정리후 토지(BL147-5) : 본건 북측으로 노폭 약 23m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(2) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-30)(지제세교지구(도시개발과:8024-4031)), 연결녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(지제세교지구,031-8024-4031)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화양지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 완충녹지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(화양지구,031-8024-4041)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2) : 없음. 일련번호(3) : 본건 공부상 정리전 토지(종전토지)는 ‘화양리 819-13’, 지목 ‘임야’이나 정리후 토지(환지예정지)는 BL114-9 및 BL147-5임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(4)~(9)는 경기도 평택시 비전동 소재 '소사벌초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제16층 제1603호, 일련번호(5)~(9) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제2층 제204호 외 4개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 알루미늄 프레임 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘아파트’로 표기되어 있으며 건축물대장 현황도면 기준으로 내부이용상황을 표기하였음. - 일련번호(4) : 방2, 주방, 욕실 겸 화장실 등 - 일련번호(5)~(9) : 방3, 주방, 욕실 겸 화장실2 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

비전동 874 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사벌초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2026타경50130 (5)

소재지: 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 103동 2층204호

용도: 아파트

채권자: 정OO (정연옥)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.11㎡ (약 13.95평)

토지지분: 46.11㎡ (약 13.95평)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.855㎡ (약 15.08평)

전용면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

분양면적: 해당 정보는 제공된 자료에서 특정 호수에 대한 정확한 수치로 확인되지 않습니다.

1.3. 매각 정보

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, '소사벌초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 성숙된 주택지대로서, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있어 차량 접근 및 이동이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 소재지(비전동 874)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로2류 등 도로 관련 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사벌초교, 행복한아이유치원)으로 지정되어 있습니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

2.5. 주변시설

* 교육시설: 소사벌초등학교, 행복한아이유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있으며, 대형마트와의 접근성도 양호합니다.

* 교통망: 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다. (1호선 평택지제역과의 거리 정보는 제시되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 입지 고려 시 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 06월 08일 접수된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

등기부채권 총액: 216,000,000원 (근저당권 금액 기준)

본 경매는 2026년 01월 22일 접수된 정연옥의 강제경매(갑3)에 의해 진행됩니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 이후에 설정되었거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이경욱 (이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2025년 10월 28일

* 배당신고일자: 2026년 02월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리를 상실하며, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 권리관계 요약

인수되는 보증금 합계: 0원.

말소되지 않는 권리: 제시된 정보에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 비고란에만 있어 특별한 권리는 없는 것으로 간주)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 평택시 비전동의 성숙된 주거지역에 위치한 아파트입니다. 주변에 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 만족도가 높으며, 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

주변 아파트 단지 거주민, 인근 학교의 학생 및 교직원, 그리고 상가 이용객 등 다양한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

소사벌초등학교, 행복한아이유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 대형마트 접근성도 우수합니다.

5.3. 교통망

단지 내 차량 진출입이 편리하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 지방도 및 국도와의 접근성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

5.4. 건물 특징

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 내부: 방3, 주방, 욕실 겸 화장실 2개로 구성되어 있습니다.

* 설비: 도시가스 난방, 위생/급배수 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금(1,000만원)은 인수되지 않습니다. 다만, 명도 진행 시 점유자와의 협의 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건의 특성상, 채무액이나 다른 담보물의 상황에 따라 경매 절차에 변동이 있을 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장의 변동성 및 향후 가격 하락 가능성 등 일반적인 투자 위험이 존재합니다.

* 건물 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 미인수, 모든 등기부상 권리 소멸 등 권리 분석상 특별한 인수 사항이 없어 명도 절차만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라 구축

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 제로

* 모든 권리 소멸로 인한 권리 분석상 안전성 확보

* 아파트로서 꾸준한 수요 및 가치 유지 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 150,000,000원입니다. 본건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래가 및 경매 낙찰가율, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 치열한 경합이 예상될 수 있습니다. 따라서, 철저한 사전 조사를 통해 적정 입찰 범위를 설정하는 것이 중요합니다. (예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서, 현장 조사를 바탕으로 최종 결정 권고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.