나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50130 [4] 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 102동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호(1) : 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화지구' 내의 ‘고덕초등학교’ 북측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(2) : 경기도 평택시 지제동 소재 ‘지제역더샵 센트럴시티’ 아파트단지 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 대형마트 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함. - 일련번호(3) : 경기도 평택시 현덕면 화양리 소재 ‘평택 화양지구 도시개발사업지구’ 내에 위치하고 있는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 택지개발이 진행되고 있는 나대지 등이 소재하고 있는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

- 일련번호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지방도(제302호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. - 일련번호(2) : 본건이 속하는 아파트 단지까지 차량진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 국도(경기대로 및 남북대로) 및 전철역(평택지제역-1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. - 일련번호(3) : 본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장, 원거리에 지방도(38호선)이 소재하는 등 제반 교툥상황은 열악한 편임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 ‘주거나지’ 상태임. - 일련번호(2) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 ‘공동주택’의 부지로 이용 중임. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 인접지 및 접면도로 대비 등고평타한 부정형의 토지로서 현황 ‘도로’ 및 ‘나대지’가 혼합된 상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ‘근린생활용지’로 이용 예정임. ?정리후 토지(BL147-5) : 등고평탄한 정방형의 토지로서 ‘’단독주택용지‘로 이용 예정임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. - 일련번호(2) : 본건과 동일한 공동주택의 부지로 이용 중인 지적상 도로부지 (지제동 994-18)와 접해 있으며, 아파트 단지의 내부 도로를 통해 본건으로 도보 접근이 가능함. - 일련번호(3) ?정리전 토지(화양리 819-13) : 본건 남서측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 연결되어 있으며 현황 일부는 ‘도로’상태임. ?정리후 토지(BL114-9) : 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 각각 접함. ?정리후 토지(BL147-5) : 본건 북측으로 노폭 약 23m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(2) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-30)(지제세교지구(도시개발과:8024-4031)), 연결녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(지제세교지구,031-8024-4031)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. - 일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화양지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 완충녹지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(화양지구,031-8024-4041)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2) : 없음. 일련번호(3) : 본건 공부상 정리전 토지(종전토지)는 ‘화양리 819-13’, 지목 ‘임야’이나 정리후 토지(환지예정지)는 BL114-9 및 BL147-5임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(4)~(9)는 경기도 평택시 비전동 소재 '소사벌초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(평남로) 및 국도(경기대로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제16층 제1603호, 일련번호(5)~(9) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제2층 제204호 외 4개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 알루미늄 프레임 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘아파트’로 표기되어 있으며 건축물대장 현황도면 기준으로 내부이용상황을 표기하였음. - 일련번호(4) : 방2, 주방, 욕실 겸 화장실 등 - 일련번호(5)~(9) : 방3, 주방, 욕실 겸 화장실2 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

비전동 874 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사벌초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50130 (4)

소재지: 경기도 평택시 비전동 874 시대한우리아파트 102동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 104,000,000원

토지면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.88㎡ (약 8.74평)

건물면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

건물지분: 35.743㎡ (약 10.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건축물대장상 주요 내용:

- 건물명: 시대한우리아파트

- 동/호수: 102동 1603호

- 사용승인일: 1995년 03월 17일 (준공 31년차)

- 층수: 총 16층 중 16층

- 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

- 용도: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '소사벌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙된 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 북측 및 북동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접해 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(비전3지구)에 속하며, 소로2류, 소로3류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사벌초교, 행복한아이유치원)으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 거래에는 큰 영향이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 01월 22일 접수된 정연옥의 강제경매 개시결정 등기(말소기준권리)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 석경훈

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 04일

확정일자: 2022년 06월 22일

배당신고일자: 2026년 03월 03일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 80,000,000원과 차임 0원의 조건으로 거주 중입니다. 배당신고가 완료되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권은 인수 대상이 아니라고 명시되어 있으나, 현황 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 비전동 지역은 평택시의 주요 주거지역 중 하나로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 다양한 쇼핑, 외식, 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, '소사벌초등학교' 및 '행복한아이유치원' 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

- 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지구에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. (뉴스 검색 결과: 백화점, 뉴마트백화점, 뉴코아백화점, 우체국, 다양한 병원(치과, 동물병원, 의원, 한의원 등), 은행(우리은행) 등 인접)

- 배다리 저수지 및 통복천이 인접해 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교육시설

- 소사벌초등학교 (도보 약 10분 거리)

- 행복한아이유치원 (상대보호구역 지정)

* 교통

- 지하철 1호선 평택역 이용 가능 (버스 약 10분 소요)

- 단지 인근 노선버스정류장 다수 소재

* 주거환경

- 1995년에 준공된 아파트로, 2026년 기준 31년차입니다.

- 주차는 세대당 0.9대 수준으로, 일부 주민들은 저녁 시간 주차 공간이 부족하다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 석경훈 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 80,000,000원 전액에 대한 배당 신청을 하였으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 있을 수 있으므로 권리 분석을 재확인하는 것이 중요합니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 용적률: 비전동 874번지 용적률은 20.34%로 표제부 정보에 기재되어 있으나, 이는 개별 건물이 아닌 단지 전체에 대한 정보일 수 있습니다. (JSON 분석 결과, `vlRat`: 137.17 (총괄표제부), `vlRat`: 130.08 (표제부)로 기재되어 있어, 용적률 관련 추가 확인 필요) (참고: 일부 검색 결과에서 '용적률 갭이 높아 개발 잠재력 우수' 언급됨)

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 시대한우리아파트 102동 1603호로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 환경을 자랑합니다. 소사벌초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 통해 보증금 문제가 해결될 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 30년 이상 된 아파트라는 점과 주차 공간 확보 문제 등은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평택시 비전동의 중심 상권 및 교육 시설 인접.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성 양호, 주요 도로망 접근성 우수.

* 안정적인 주거 환경: 생활 편의시설 및 녹지 공간(배다리 저수지) 인접.

* 잠재적 재건축 가능성: 준공 후 30년 이상 경과하여 향후 재건축을 통한 가치 상승 기대 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다. 현재 임차인의 보증금이 인수되지 않으며, 물건의 전반적인 컨디션과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 임차인 현황에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

(참고: 2026년 5월 기준, 유사 면적(49㎡)의 실거래가가 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.