나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4062 [2] 경기도 하남시 풍산동 598-1 영동스마트타워주건축물제1동 10층1012호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 북서측 인근 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 제10층 제1012호로서 (사용승인일:2024.04.18) 외 벽 : 강화유리 및 외장패널 등 마감. 창 호 : 섀시창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제7층 제704호로서 (사용승인일:2021.09.17) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 섀시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

이용상태

사무실(업체명:ENERSOLAR GROUP)로 이용중입니다. (※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등 되어있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 '공장(지식산업센터)'건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 현황 '공동주택(아파트)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20m 내외 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15 m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(2023-03-24)(성남교육지원청 평생교육건강과-2554(2023. 2. 27.)호), 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 ---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 --- 기타 ---

물건 비고

사무실(ENERSOLAR GROUP)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4062 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 598-1 영동스마트타워 주건축물제1동 10층 1012호

용도: 지식산업센터 (사무실)

감정가: 350,000,000원

토지 면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물 면적: 73.75㎡ (약 22.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 중복사건

1.2. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건축물 명칭: 영동스마트타워

동: 주건축물제1동

호수: 1012호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 평지붕

층수: 10층 중 10층

사용승인일: 2024년 04월 18일

주요 용도: 공장 (지식산업센터)

건물 외벽: 강화유리 및 외장패널 마감

창호: 섀시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치하며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 하남시청소년수련관 남동측 인근에 자리하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물 동측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있어 공도와의 연계성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 미사지구

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택 거래 한정)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민은행 근저당 (접수일자: 2024년 05월 23일)이며, 본 경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 기타 권리 분석

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (배경원): 말소 예정

* 가압류 (중소기업은행, 2025년 06월 25일 접수): 말소 예정

* 임의경매 (국민은행, 2025년 09월 10일 접수): 말소 예정 (본건 경매)

총 등기부채권액은 약 388,796,647원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: ENER * (ENERSOLAR GROUP)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있어 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변의 아파트형 공장과 상가들이 지역 경제의 한 축을 담당하고 있습니다.

4.2. 상권 내 위치

영동스마트타워는 미사강변도시 개발과 함께 조성된 복합단지 내에 위치하며, 대로변 접근성이 좋고 신축 건물로 깔끔한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. (5호선 미사역 인근)

* 편의시설: 하남시청소년수련관이 인근에 있으며, 스타필드 하남, 이마트, 코스트코 등 대형 쇼핑 시설 접근성이 양호합니다. (약 1~3km 내외)

* 문화/여가: 미사경정공원, 유니온파크 등이 인접해 있어 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 미사강변초등학교, 미사중앙초등학교, 미사강변초등학교 등이 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 혐오시설 조사

6.1. 주변 혐오시설 현황

주변에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하남 유니온파크(자원회수시설)가 인근에 위치하고 있으나, 지하에 시설을 갖추고 지상에는 공원, 전망대 등 주민친화시설을 조성하여 지역의 랜드마크로 활용되고 있으며, 악취 및 환경 문제에 대한 관리가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복 사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있어, 추가적인 권리관계 변동이나 경매 절차 진행에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확한 경우, 인수 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 본건의 경우 임차인 ENER *은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 임대 관련 직접적인 인수 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축(2024년 사용승인)된 지식산업센터로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고 다양한 편의시설 및 녹지 공간이 인접해 있어 업무 환경이 양호합니다. 권리 분석 상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 중복 사건이라는 점은 추가 확인이 필요하지만, 현재까지 파악된 정보로는 특별한 문제가 없어 보입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 건물: 2024년 4월에 사용 승인된 신축 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 하남시 풍산동의 중심 지역에 위치하며, 대로변 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제로 인수 부담: 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 다양한 편의시설 인접: 쇼핑몰, 공원 등 생활 편의 시설 및 문화 시설 접근성이 뛰어나 직주근접 환경이 우수합니다.

* 지식산업센터 시장 성장성: 정부의 산업 정책 및 도시 개발과 맞물려 지식산업센터 시장의 지속적인 성장 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 350,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지식산업센터의 공실률 및 임대 수익률, 최근 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 없습니다. 다만, 중복 사건이라는 점을 감안하여 입찰 참여 전 권리관계 및 절차 진행 상황을 충분히 확인하시기 바랍니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 감정가 대비 10~20% 상향선까지 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.